TL;DR
香港車位按揭規則非常保守：獨立車位最高按揭成數只有40-50%、還款期最長15年（而非30年）、利率通常比住宅按揭高0.2-0.5%。但如果你車位同住宅一併購買（同一份買賣協議），車位可納入住宅按揭計算，享受同等成數同利率。近年車位價格波動極大（2022-2025年部分跌40-50%），銀行對車位估值極保守。本文詳細講解。
一、獨立車位按揭規則
1.1 基本條件
| 項目 | 限制 |
|---|---|
| 最高按揭成數 | 40-50% |
| 最長還款期 | 15年 |
| 利率 | 比住宅按揭高0.2-0.5%（約4.0-4.5%） |
| 壓力測試 | 適用 |
| 按揭保險 | 不適用（車位不可經按保） |
1.2 銀行審批條件
銀行對獨立車位貸款特別保守，原因：
- 車位流動性低（買賣比住宅成交更少）
- 價格波動極大（可以一年內跌50%）
- 車位屬奢侈品投資（非必需品），經濟差時需求急降
銀行通常要求：
- 車位必須喺你名下（不能以公司名義，或需個人擔保）
- 車位必須有獨立業權（契車位而唔係泊車位使用權）
- 部分銀行只接受住宅屋苑內嘅車位（不接受露天停車場）
- 車位估值通常打折（銀行估值可能比你成交價低10-20%）
1.3 月供計算範例
車位售價$200萬，做50%按揭（借$100萬），利率4.2%，15年：
=PMT(4.2%/12, 180, -1000000)
= $7,507/月要留意：車位唔會產生租金收入（除非你出租），即係純支出。
二、連住宅車位按揭（打包購買）
如果你同時買住宅+車位（同一份買賣協議），銀行可以將車位納入住宅按揭計算：
| 項目 | 規則 |
|---|---|
| 按揭成數 | 同住宅一樣（最高90%經按保） |
| 還款期 | 同住宅一樣（最長30年） |
| 利率 | 同住宅一樣（約3.75-4.0%） |
| 壓力測試 | 整個貸款額計算 |
例子：住宅$800萬 + 車位$200萬 = 總價$1,000萬。銀行可以用住宅按揭規則處理整個$1,000萬貸款。
前提：車位必須同一份買賣協議同住宅一齊買。如果係後加嘅車位（例如先買樓、幾年後先買車位），就唔可以合併計算。
三、車位投資嘅經濟考量
3.1 租金回報
2026年香港車位租金約$3,000-5,000/月（視乎地區）。
一個$200萬車位嘅毛租金回報：
$4,000 × 12 / $2,000,000 = 2.4%扣除管理費（約$300-500/月）同差餉後，淨回報約1.8-2.2%。
比住宅收租回報（約2.0-2.5%）稍低，且流動性更差。
3.2 價格波動風險
香港車位價格歷史波動：
- 2019年高位：部分豪宅車位$500萬+
- 2022-2025年：普遍跌幅40-50%
- 2026年：小幅回穩
車位價格同股市/經濟極敏感，屬高風險投資。
四、FAQ
Q1：冇車可唔可以買車位投資？ A1：法律上可以，冇限制車位業主必須有車。但如果你出租車位，需要確保租客係該屋苑住戶（部分屋苑規定）。
Q2：車位可唔可以做加按？ A2：可以，但銀行態度保守。如果車位估值下跌（2022-2025年係普遍現象），你嘅貸款成數可能已超出上限，無法加按。
Q3：村屋/丁屋嘅車位可以按揭嗎？ A3：通常唔可以。只有有正式業權嘅契車位先有銀行會做按揭。
本文資料截至2026年5月，按揭政策以各銀行最新公布為準。
