TL;DR
轉按嘅三大動機：①慳利息（利率低咗或由H按轉P按鎖定利率）②賺銀行回贈（現金回贈通常為貸款額嘅1-2%，例如$500萬貸款回贈$5-10萬）③套現（加按——樓價升咗，可以借多啲錢）。轉按成本約$1-2萬（律師費+估價費），即係話貸款額$500萬以上、回贈1.5%已經夠cover成本。但要注意罰息期——如果你嘅現有按揭仲喺罰息期內，轉按唔抵。本文完整拆解。
一、轉按嘅三大動機
1.1 慳利息
如果你嘅按揭利率高於市場水平（例如你係舊客冇優惠利率），轉按可以降息。
例子：$500萬貸款，30年，原利率P-1.5%=4.125%，轉去新銀行P-2.5%=3.125%：
- 原月供：$24,233
- 轉按月供：$21,417
- 每月慳：$2,816
- 30年總慳利息：約$101萬
1.2 賺銀行回贈
銀行為了搶按揭客戶，通常提供現金回贈：
- 2026年市場回贈率：約**1.0-2.0%**貸款額
- $500萬貸款：回贈$50,000-100,000
- 回贈通常喺貸款提取後1-2個月入帳
注意：金管局規定，如果現金回贈超過貸款額嘅1%，超額部分會從貸款額中扣減（即係你實際上借少咗）。
1.3 套現（加按）
如果你嘅物業升值咗，你可以透過轉按加按套現：
例子：
- 2018年買入$800萬，借60%（$480萬），尚餘本金$400萬
- 2026年估值升至$1,000萬
- 轉按時可借$1,000萬 × 60% = $600萬
- 還清舊貸款$400萬後，套現$200萬
套現用途：投資、裝修、子女教育、做首期買第二層樓等。
二、轉按成本
| 成本項目 | 約HK$ |
|---|---|
| 律師費 | $8,000-15,000 |
| 銀行估價費 | $1,000-3,000 |
| 火險（如需要） | 約$1,000-2,000/年 |
| TU查詢費 | 免費（銀行承擔） |
| 提前還款罰息（如在罰息期） | 貸款額1-3%！ |
三、罰息期——轉按最大障礙
大部分按揭都有罰息期（通常2-3年），期間內還清貸款需付罰款：
| 罰息期 | 罰款（佔貸款額%） |
|---|---|
| 第1年內 | 2-3% + 銀行回贈全數退還 |
| 第2年內 | 1-2% + 部分回贈退還 |
| 第3年內 | 0.5-1% |
| 第3年後 | 無罰息 |
重點：罰息期完結係轉按嘅最佳時機。如果未過罰息期，計清楚回贈夠唔夠cover罰息。
四、轉按流程同時間表
| 步驟 | 時間 | 事項 |
|---|---|---|
| 1 | 轉按前2-3個月 | 比較各銀行利率同回贈，揀定目標銀行 |
| 2 | 轉按前2個月 | 提交申請 |
| 3 | 第2-6星期 | 銀行審批 + 驗樓估價 |
| 4 | 獲批後 | 銀行發出貸款通知書 |
| 5 | 轉按當日 | 指定律師樓辦理贖回舊按揭 + 簽訂新按揭 |
| 6 | 1-2個月後 | 收到銀行現金回贈 |
全程約2-3個月。
五、幾時唔值得轉按？
- 貸款額少於$200萬（回贈cover唔到成本）
- 罰息期未過而且罰款好重
- 你近期TU評分跌咗（可能因為申請咗太多信用卡/貸款）
- 樓價跌咗令到你嘅貸款成數超出現銀行嘅上限
六、FAQ
Q1：轉按需唔需要重新做壓力測試？ A1：需要。銀行會用最新利率+2%（壓力測試）審批你嘅還款能力。如果你嘅收入冇變化，通常唔係問題。但如果你期間轉咗低薪工/失業，就可能過唔到壓力測試。
Q2：H按同P按之間互轉有意義嗎？ A2：有。如果你預期利率會升，可以由H按轉P按鎖定利率。反之亦然。但呢個係timing game，需要睇利率走勢。
本文資料截至2026年5月，按揭利率同回贈以各銀行最新offer為準。
