TL;DR
聯名買樓有兩種業權形式，後果天差地別：①聯權共有（Joint Tenancy / 長命契）——其中一人過身後，物業自動全歸生還者，唔使遺產承辦。適合夫妻。②分權共有（Tenancy in Common）——每人持有特定比例，其中一人過身後，佢嗰份按遺囑或法律繼承。適合非夫妻或投資夥伴。聯名買樓嘅按揭方面：兩個借款人共同承擔還款責任（Joint and Several Liability），即係銀行可以向任何一方追討全數貸款。本文全面分析所有利害關係。
一、聯權共有 vs 分權共有
| 維度 | 聯權共有（長命契） | 分權共有（Tenancy in Common） |
|---|---|---|
| 業權分配 | 共同擁有全部物業 | 各自持有特定比例 |
| 業主過身後 | 物業全歸生存者。遺囑無效。 | 過身者嗰份按遺囑/法律繼承 |
| 可唔可以指定比例？ | ❌ 唔可以（永遠每人50/50） | ✅ 可以（例如60/40、70/30） |
| 可唔可以單方面轉讓？ | ❌ 唔可以 | ✅ 可以（轉讓你嗰份唔使對方同意） |
| 適合咩人 | 夫妻、長期伴侶 | 投資夥伴、朋友、非夫妻聯名 |
| 分割物業 | 需雙方同意或經法庭裁決 | 按比例自然分割 |
最重要嘅分別：如果你同非配偶人士用長命契買樓，你過身之後你嗰份唔會留畀你嘅家人，而係自動歸聯名人！
二、按揭責任——Joint and Several Liability
無論邊種業權形式，聯名買樓嘅按揭都係 Joint and Several Liability：
- 銀行可以向任何一個借款人追討全數貸款
- 唔係「每人負責50%」
- 如果你嘅聯名人失業/走佬/破產，你要負責全部供款
實際影響：
- 如果聯名人斷供，銀行會追你還
- 你嘅TU報告會受影響（即使你準時還自己嗰份）
- 銀行可以同時向你同聯名人追討
三、首置身份影響（最重要嘅陷阱）
聯名買樓後，雙方都變成「非首置」。
即係話：
- 將來任何一方想買第二層樓（即使係分開買），都唔可以享受首置印花稅優惠
- 未來任何一方買樓都需付較高印花稅（雖然2024年撤辣後呢個影響細咗）
策略建議：如果兩公婆都有能力各自供樓，可以考慮先用一個人嘅名買第一間（保留另一人嘅首置身份），將來用另一個人名買第二間。
四、分開/離婚/拆夥點處理？
4.1 聯權共有（長命契）
要「拆契」（Severance of Joint Tenancy）：
- 由聯權共有改為分權共有（每人50/50）
- 可以單方面辦理（唔使對方同意！）
- 然後再協商出售/買斷對方嗰份
4.2 分權共有
已經有明確比例，可以：
- 一方將自己嘅份額賣畀另一方
- 雙方同意將物業出售，按比例分錢
- 如果無法達成協議，任何一方可以向法庭申請強制出售（Partition Action），但成本高、時間長
4.3 按揭點處理？
如果分開後想「除名」（例如你買斷對方嗰份，變成你一個人名）：
- 你一個人需要重新通過銀行審批（證明自己夠收入供晒）
- 印花稅：轉讓業權需要支付印花稅（按轉讓部分嘅價值計算）
- 銀行會視為新嘅按揭申請，重新估價同審批
五、FAQ
Q1：我同朋友聯名買樓，應該用邊種業權？ A1：分權共有（Tenancy in Common），並在協議中寫明比例。永遠唔好用長命契（除非你想你嗰份死後自動歸朋友）。
Q2：長命契可唔可以改成分權共有？ A2：可以，辦理「分權契」（Severance of Joint Tenancy）。可以單方面做，唔使另一方同意。
本文資料截至2026年5月，法律意見僅供參考，個別情況請諮詢律師。
