TL;DR
銀行估價係用嚟決定「最多可以借幾錢畀你」嘅基準。銀行估值通常比你嘅成交價保守（尤其喺跌市期間）。如果估值低過成交價（「估值不足」），銀行只會按估值計算貸款額，差價你要自己補。例如你$500萬買樓，銀行估值只得$450萬，咁銀行只借$450萬 × 70% = $315萬，而唔係你預期嘅$500萬 × 70% = $350萬——差價$35萬要你自己補。2026年嘅跌市環境中，估值不足係常態而唔係例外。本文教你點樣應對。
一、銀行點樣估價？
1.1 估價方法
| 方法 | 說明 | 適用 |
|---|---|---|
| 比較法（Market Comparison） | 比較同屋苑/附近類似單位嘅近期成交價 | 最常用，適用住宅 |
| 收入法（Income Approach） | 以租金回報推算價值 | 投資物業/商舖 |
| 重置成本法（Replacement Cost） | 重建成本減折舊 | 特殊物業/村屋 |
住宅估價100%係用比較法。
1.2 銀行估值 vs 市場成交價
銀行估值通常比市場成交價滯後2-3個月：
- 樓市上升時：估值追唔上市場，估值不足罕見
- 樓市下跌時：估值跌得慢過成交價，估值不足普遍
- 樓市平穩時：估值同成交價接近
2026年情況：樓市仍在整固，估值不足仍然常見。
1.3 一手vs二手估價差異
- 一手新樓：銀行通常接受發展商售價（因為有大量成交參考），估值不足罕見
- 二手樓：視乎近期成交、樓齡、裝修狀況等，估值波動較大
二、估值不足嘅應對策略
假設你$500萬買二手樓，銀行估值只得$450萬（-10%）：
| 策略 | 做法 | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|---|
| 補首期 | 自己貼多$35萬首期 | 最簡單 | 需要額外資金 |
| 上訴（Appeal） | 向銀行提交比較成交證據 | 有可能成功 | 成功率約30-50%，需時1-2星期 |
| 換銀行 | 搵另一間銀行，估值可能唔同 | 唔同銀行估值可以差5-10% | 需要時間、每次都係Hard Inquiry |
| 撻訂（放棄） | 損失細訂（通常樓價3%） | 避免買貴樓嘅風險 | 損失真金白銀 |
| 講價 | 同賣家傾減價 | 最好嘅結果 | 賣家唔一定肯減 |
個人建議行動順序：
- 先上訴（提交附近類似單位較高嘅成交紀錄）
- 如果上訴失敗，同賣家傾減價
- 如果賣家唔肯減，考慮換銀行（中資行通常估值較進取）
- 如果所有方法都唔得，而且你冇額外首期，可能要放棄
三、點樣減少估值不足風險？
3.1 落訂前先做功課
- 查閱銀行估價網站（滙豐、中銀、恆生都有免費網上估價）
- 比較至少3間銀行嘅網上估價
- 留意同屋苑最近3個月嘅成交紀錄
- 如果網上估價明顯低於你嘅目標價，要小心
3.2 揀銀行策略
| 銀行類型 | 估值風格 | 備註 |
|---|---|---|
| 滙豐、中銀、渣打 | 中性偏保守 | 市場標杆 |
| 恆生 | 中性 | — |
| 東亞 | 略為進取 | — |
| 中資行（工銀亞洲、建行亞洲） | 較進取 | 估值可能高出5-10% |
| 中小型銀行 | 視乎情況 | 彈性較大 |
四、FAQ
Q1：銀行估值有效期幾耐？ A1：通常3個月。如果超過3個月冇提取貸款，銀行會要求重新估價。
Q2：裝修咗可唔可以提高銀行估值？ A2：有限。銀行估值主要睇建築面積、樓層、座向、近期成交，裝修嘅影響通常唔會超過5-10%。唔好期望豪裝可以令估值升30%。
Q3：網上估價準唔準？ A3：僅供參考。實際貸款估值通常由測量師行現場視察後作出，可能同網上估價有5-10%差異（可以高過或低過）。
本文資料截至2026年5月，銀行估價政策以各銀行最新做法為準。
