TL;DR
壓力測試嘅核心要求：假設利率上升2厘後，你嘅每月供款仍然唔超過月入嘅60%。以2026年封頂利率約4.0%計，壓力測試用6.0%計算。粗略估算：每100萬貸款，壓力測試月供約$6,000，需要月入約$10,000先過到。本文用三個真實案例幫你計清楚，同埋教你過唔到測試時嘅六大應對方法。
一、壓力測試嘅計算方法
1.1 DSR（供款與入息比率）要求
金管局對銀行按揭有兩層DSR要求：
| 要求 | 上限 | 說明 |
|---|---|---|
| 基本DSR | 50% | 以當前利率計算，月供唔超過月入50% |
| 壓力測試DSR | 60% | 假設利率升2厘，月供唔超過月入60% |
銀行必須同時滿足兩個要求先會批按揭。
1.2 壓力測試利率
壓力測試利率 = 當前按揭利率 + 2%
2026年5月嘅典型計算：
- H按實際利率（封頂）：~4.0%
- 壓力測試利率：4.0% + 2% = 6.0%
1.3 月供計算
以30年還款期為例，每100萬貸款嘅月供：
| 利率 | 每月供款（每100萬貸款） |
|---|---|
| 4.0%（實際利率） | $4,774 |
| 6.0%（壓力測試利率） | $5,996 |
二、三個真實收入水平計算案例
案例1：月入$50,000嘅單身上車客
想買500萬樓，借90%（450萬），還款期30年。
基本DSR測試（利率4.0%）：
- 月供：450萬 × $4,774/100萬 = $21,483
- DSR：$21,483 / $50,000 = 43.0% → 過關（<50%）
壓力測試（利率6.0%）：
- 壓力測試月供：450萬 × $5,996/100萬 = $26,982
- DSR：$26,982 / $50,000 = 54.0% → 過關（<60%）
✅ 兩個測試都過到！
案例2：月入$35,000嘅夫婦（聯名申請）
想買600萬樓，借80%（480萬），還款期30年。
基本DSR測試：
- 月供：480萬 × $4,774/100萬 = $22,915
- DSR：$22,915 / $35,000 = 65.5% → 唔過關（>50%）
壓力測試唔使計都知唔過。需要用方法改善（見下文）。
案例3：月入$80,000嘅換樓客
想買1,200萬樓，借60%（720萬），還款期25年。
基本DSR測試（利率4.0%）：
- 月供：720萬 × $5,278/100萬（25年） = $38,002
- DSR：$38,002 / $80,000 = 47.5% → 過關
壓力測試（利率6.0%）：
- 壓力測試月供：720萬 × $6,443/100萬（25年） = $46,390
- DSR：$46,390 / $80,000 = 58.0% → 過關（<60%）
✅ 啱啱好過。
三、過唔到壓力測試嘅六大應對策略
策略1：減少貸款額（增加首期）
最直接嘅方法。以案例2為例，如果貸款額由480萬降至350萬（借58%）：
- 月供降至$16,709，基本DSR=$16,709/$35,000=47.7% → 過關
- 但首期由120萬增加到250萬，多咗130萬
策略2：延長還款期
由30年延長至40年（部分銀行提供），月供大幅降低。但40年還款需銀行特別審批，同埋總利息大幅增加。
策略3：增加擔保人
加一個有穩定收入嘅家庭成員（父母/配偶）做擔保人，用兩人合併收入計算DSR。擔保人本身有按揭在身？會影響計算。
策略4：選用定息按揭
部分銀行提供首2-3年定息按揭，壓力測試利率可能用定息利率而唔係當前浮息+2%。例如定息3.5%，壓力測試用5.5%（而唔係6.0%），每月壓力測試供款會低啲。
策略5：等到收入增加
如果你預期未來6-12個月會升職加薪或轉工，可以等到有新糧單先申請。銀行通常睇最近3個月糧單。
策略6：轉戰較平區域
同一筆預算，買新界而唔買市區，樓價低啲、貸款額低啲、壓力測試自然過到。當然要取捨生活質素同交通。
四、壓力測試嘅常見誤區
誤區1：「壓力測試利率係將來嘅實際利率」
錯。壓力測試只係銀行嘅審批工具，唔代表將來利率會升到6%。2026年市場預期利率平穩甚至下行。
誤區2：「過到壓力測試就代表供得起」
唔一定。壓力測試只睇供款比例，唔考慮你嘅其他支出（飲食、交通、子女教育等）。即使DSR 55%（過關），實際上你可能每月掹掹緊。
誤區3：「自僱人士唔使壓力測試」
錯。自僱人士同樣要過壓力測試，而且銀行對自僱人士嘅收入計算更嚴（通常只計稅後淨收入嘅70%-80%）。
五、FAQ
Q1：壓力測試利率會唔會再放寬？ A1：2024年7月已由+3厘放寬至+2厘。如果再放寬，最可能係跟隨聯儲局減息而下調。但短期內（2026年）再放寬嘅機會唔大。
Q2：花紅/佣金收入計唔計入DSR？ A2：計，但銀行通常只計最近2年嘅平均數，再打折（通常60%-80%），反映浮動收入嘅不穩定性。
本文壓力測試計算基於2026年5月利率水平及金管局指引。
