TL;DR
加按（Top-up Loan）係指在現有按揭基礎上，利用物業升值部分額外借錢。可以加按嘅金額 = （物業市值 × 最高按揭成數）- 現有按揭餘額。以一個5年前買入800萬、而家市值1,000萬嘅物業為例，最高可以加按套現約$120萬。加按利率通常略高於首按（高0.1%-0.3%），而且申請時需要重新通過壓力測試。本文全面講解。
一、加按嘅數學
加按金額嘅計算公式：
最高可加按金額 = (最新估值 × 最高按揭成數) - 現有按揭餘額案例1：有升值、可加按
- 5年前買入：800萬，借70%（560萬）
- 現時估值：1,000萬
- 最高可借總額（70%）：700萬
- 現有按揭餘額（已還5年）：約490萬
- 最高可加按：700萬 - 490萬 = 210萬
實際批出金額會低於210萬，因為銀行需要考慮：
- 壓力測試：加按後總供款不能超過月入60%（壓力測試後）
- 現有收入水平
- 加按用途（投資用途比自用用途審批更嚴）
案例2：冇升值／負資產、冇得加按
- 現時估值低於或等於買入價 → 冇升值空間 → 加唔到
- 估值低過按揭餘額 → 負資產 → 完全冇可能加按
二、加按嘅常見用途同銀行態度
| 用途 | 銀行態度 | 利率 | 最高成數 |
|---|---|---|---|
| 物業裝修/維修 | 歡迎（提升物業價值） | 標準利率 | 70% |
| 子女教育 | 中性 | 標準利率+0.1% | 60% |
| 投資（股票/基金） | 謹慎（高風險） | 標準利率+0.2%-0.3% | 50% |
| 再買樓（首期） | 謹慎（增加負債） | 標準利率+0.2% | 視乎整體DSR |
| 債務重組（還清卡數/私貸） | 消極（反映財務困難） | 標準利率+0.3% | 50% |
| 生意周轉 | 高度審查 | 標準利率+0.5% | 40% |
銀行唔鍾意嘅用途：還賭債、投機炒賣、冇明確用途。申請時銀行會要求你書面說明加按用途，不實陳述可能構成欺詐。
三、加按成本
加按唔係免費嘅，有以下成本：
| 成本項目 | 大約金額 |
|---|---|
| 物業估價費 | $0（銀行免費提供） |
| 律師費 | $5,000-$8,000 |
| 罰息（如果未過罰息期） | 唔適用（加按係同銀行，唔係轉按，一般唔觸發罰息） |
| 行政費/手續費 | $1,000-$3,000 |
| 按揭保險費（如新LTV>70%） | 貸款額嘅1%-5%（一次性） |
實際計算：加按100萬做裝修
- 加按金額：100萬
- 還款期：20年（因加按部分年期通常不能超過原按揭剩餘年期）
- 利率：4.0%
- 月供：約$6,060
- 加按成本（律師費+行政費）：約$8,000
- 總利息支出（20年）：約$45.4萬
值唔值？ 如果裝修可以提升物業價值多過$45萬+$8,000成本，就值得。但實際上裝修升值幅度通常只有投入成本嘅50%-80%，所以要小心計算。
四、加按 vs 私人貸款
| 維度 | 加按 | 私人貸款 |
|---|---|---|
| 利率 | 3.75%-4.5% | 5%-15% |
| 最高金額 | 數百萬（視乎估值） | 通常上限月薪12倍或200萬 |
| 還款期 | 10-30年 | 通常6-60個月 |
| 審批時間 | 4-8星期 | 即日至3日 |
| 抵押品 | 需要物業 | 不需要 |
| 不還錢嘅後果 | 銀行收樓 | 法律追討、破產 |
加按嘅最大好處係利率低，但壞處係將無抵押債務變成有抵押債務——如果你還唔到私人貸款，最多破產；還唔到加按，銀行收你層樓。
五、加按申請流程
- 初步評估：聯絡銀行或中介，提供物業地址同現有按揭資料
- 銀行估價：銀行進行免費物業估值
- 壓力測試：銀行評估你嘅還款能力（加按後總供款+壓力測試2%）
- 提交文件：身份證、收入證明（糧單/稅單/銀行月結單）、現有按揭資料
- 銀行審批：約2-4星期
- 簽署貸款文件：律師樓辦理
- 提取貸款：資金存入你指定戶口
全程約4-8星期。
六、風險警示
6.1 利率風險
加按後總貸款額增加，加息時影響倍大。以加按100萬、加息0.5%為例，每月供款增加約$340-400。
6.2 負資產風險
樓價下跌時，加按會令你更快陷入負資產。例如：
- 原按揭500萬，物業估值800萬（LTV 62.5%）
- 加按100萬，總貸款600萬，LTV升至75%
- 樓價跌20%（至640萬）→ 600萬欠款 vs 640萬市值 → 勉強未負資產但極接近
6.3 財務紀律風險
加按套現後資金靈活，但冇自制力嘅人好易亂使。套現100萬做投資聽落好正，但如果投資失利就會雙重打擊（層樓供款增加+投資蝕錢）。
6.4 銀行有權拒絕
即使你物業有升值、收入OK，銀行仍然有權拒絕加按申請，理由包括：
- 銀行內部對該區樓市前景審慎
- 你嘅行業被銀行列為高風險（如餐飲、零售）
- 銀行已經達到該區按揭集中度上限
七、FAQ
Q1：可唔可以加按但唔增加供款（延長年期）？ A1：可以，透過延長還款期來控制月供。例如原本仲有20年還款期，加按後延長返去30年，月供可以維持不變甚至減少。
Q2：居屋/公屋可唔可以加按？ A2：居屋/公屋受到房屋條例限制，不可隨意加按。需要先補地價或獲得房屋署批准，一般情況下極難。
Q3：發展商二按算唔算加按？ A3：算係另一種形式嘅加按。發展商二按通常利率較高（首2年免息/低息，之後P-0.5%至P+1%），而且同銀行首按係分開嘅兩筆貸款。
本文資料截至2026年5月，具體產品條款以銀行最新公布為準。
