TL;DR
負資產即係你層樓嘅市值低過你欠銀行嘅按揭金額。2026年香港約有32,000宗負資產個案，大部分集中喺2019-2021年高位入市嘅買家。好消息係：只要準時供款，香港銀行極少會因為負資產而Call Loan（提前追收貸款）。不過，負資產會限制你轉按、加按嘅能力，而且銀行可能要求你補交首期差額（margin call）。本文全面講解。
一、負資產嘅定義
負資產嘅定義好簡單：
負資產 = 物業當前市值 < 未償還按揭貸款餘額
舉例：
- 你2019年買入一層800萬嘅樓，做咗八成按揭（借640萬）
- 2026年同類單位市值跌至600萬
- 你仲欠銀行約580萬（已還5年）
- 市值600萬 > 欠款580萬 → 未算負資產
- 但如果市值跌至500萬，500萬 < 580萬 → 負資產$80萬
金管局嘅官方統計
金管局每季公布負資產住宅按揭貸款數字，定義為「未償還貸款額超過物業當前市值嘅按揭」。2025年Q4數據：
- 負資產宗數：約32,000宗
- 涉及金額：約1,650億港元
- 佔整體按揭貸款比例：約8.5%
對比1997-2003年樓災時期（高峰約105,000宗），而家嘅情況雖然嚴峻但未算最壞。
二、負資產嘅成因
2.1 樓價下跌（最主要原因）
2021年高位至今，香港住宅樓價累計下跌約25%。跌幅最勁嘅係新界細價樓同納米樓，部分跌超過30%。
2.2 高成數按揭
如果你做九成按揭（借90%），樓價只需跌超過10%你就已經負資產。2020-2021年用「林鄭Plan」（按保上限放寬至$1,000萬以下九成按揭）入市嘅買家係最高風險群。
2.3 過度借貸
部分買家透過發展商二按、財務公司按揭等疊加借貸，總借款額接近甚至超過樓價，樓價輕微下跌即墮入負資產。
三、銀行會唔會Call Loan？
答案：只要你準時供款，銀行極少會因為純粹負資產而Call Loan。
原因：
- 金管局指引：金管局明確表示，銀行不應單憑物業價值下跌而要求客戶提前還款
- 銀行自身利益：大量Call Loan會觸發大規模銀主盤拍賣，進一步推低樓價，銀行自己都蝕
- 政治壓力：大規模Call Loan會引發社會動盪，政府同金管局都會出手干預
咩情況下銀行先會Call Loan？
- 連續斷供（通常3期以上）
- 違反按揭條款（如未經銀行同意將物業出租、改為商業用途）
- 提供虛假資料（申請按揭時虛報收入）
- 涉及刑事罪行（如洗黑錢）
純粹樓價跌，銀行唔會Call Loan。呢個係金管局監管下嘅行業共識。
四、負資產嘅實際影響
4.1 冇得轉按
轉按需要重新估值，如果物業市值低過貸款餘額，新銀行唔會批。意味住你被鎖死喺原銀行，即使原銀行加息你都走唔到。
4.2 冇得加按
加按（top-up loan）係以物業升值部分做抵押再借錢。負資產情況下冇升值可言，自然冇得加按。
4.3 銀行可能要求補首期差額（Margin Call）
呢個比較少見但理論上可以發生。如果按揭成數超過銀行內部風險上限（例如你借咗九成，樓價跌到令按揭成數變成95%），銀行有權要求你補回首期差額。
但實務上，只要供款正常，銀行極少執行Margin Call，因為執行成本高而且對銀行形象不利。
4.4 心理影響
每個月供樓供嘅錢超過層樓嘅市值跌幅，感覺係「倒錢落海」。呢種心理壓力可能導致部分業主選擇斷供（strategic default），但呢個係最差嘅選擇（下面解釋）。
五、應對策略
5.1 繼續供款（最簡單最有效）
如果你嘅收入穩定、可以負擔供款，乜都唔好做就係最好嘅策略。樓市係周期性的，長遠會回升。香港過去60年嘅樓市歷史證明，持有20年以上嘅物業幾乎一定升值。
5.2 部分還款降低貸款餘額
如果你有閒錢，可以考慮部分還款（喺免罰額範圍內），直接降低貸款餘額。當貸款餘額跌至低過市值時，你就脫離負資產。
但唔好因為急於脫離負資產而耗盡應急資金。流動性（有現金應急）比脫離負資產更重要。
5.3 轉為出租
如果你需要搬遷（例如移民、工作需要），可以考慮將物業出租。香港嘅租金回報率約2%-2.5%，雖然唔夠cover供款，但可以減輕負擔。但要先獲得銀行同意，因為自住按揭同出租按揭嘅利率同條款唔同。
5.4 同銀行商討債務重組
如果你嘅收入大幅下降、供款出現困難，可以主動同銀行商討：
- 延長還款期（降低月供）
- 暫時還息不還本（通常6-12個月）
- 債務重組（將部分貸款轉為較長年期或較低利率）
銀行通常願意合作，因為佢哋唔想接收銀主盤。
5.5 千萬唔好做：斷供（Strategic Default）
走咗去唔供樓，以為將問題拋畀銀行，係最差嘅選擇：
- 銀行會收回物業拍賣（銀主盤）
- 拍賣價通常低過市價10%-20%
- 如果拍賣價唔夠cover貸款，你仲要補差額
- 破產紀錄會令你7年內無法再借錢、無法做某些職業（金融、法律、會計等）
- 移民申請可能受破產紀錄影響
斷供 = 輸晒。唔好咁做。
六、FAQ
Q1：負資產會唔會影響我嘅信貸評級？ A1：只要準時供款，唔會。負資產唔係信貸事件，TU（環聯信貸）唔會因為你層樓跌價而降你評分。
Q2：銀行可唔可以突然加息逼我走？ A2：H按客戶有封頂利率保障，銀行唔可以單方面突破封頂。P按客戶就要承受銀行加P嘅風險。呢個係點解H按比P按安全。
Q3：如果我負資產但又想賣樓換樓，點算？ A3：你要準備現金補足差額。例如層樓市值500萬，欠銀行580萬，賣出後你要額外畀銀行80萬。如果你冇呢筆現金，就唔可能換樓。
本文資料截至2026年5月，數據來自金管局季度報告。
