TL;DR
按揭罰息期通常為2-3年，期間內如果全數清還按揭（包括轉按去其他銀行），銀行會收取貸款額1%-3%嘅罰息加埋已收取嘅現金回贈。以500萬貸款計，罰息可以高達**$50,000-$150,000**再加回贈。不過，「部分還款」通常有豁免限額（每年可還本金嘅10%-30%唔使罰），同埋「拆鎖期」後罰息會逐步遞減。本文全面拆解。
一、罰息期係咩？點解銀行要咁做？
罰息期（Penalty Period / Lock-in Period）係按揭合約中一個常見條款，規定借款人喺指定年期內如果全數清還貸款（包括轉按去其他機構），必須支付一筆罰款。
銀行設定罰息期嘅原因：
- 回收前期成本：銀行批出按揭時產生審批成本、估價成本、法律費用等，如果客戶幾個月後就轉走，銀行會蝕本
- 鎖定利潤：按揭係長期資產，銀行需要確保客戶維持一段時間先有利潤
- 防止利率套利：冇罰息期的話，客戶會不斷轉按去利率最低嘅銀行，銀行無法鎖定客戶
- 保障中介佣金：銀行已向中介支付佣金，如果客戶短期內轉走，銀行會向中介追回佣金（即「佣金回撥」Clawback），中介亦會向客戶追回現金回贈
二、罰息期嘅三層結構
2.1 罰息期（Penalty Period）
- 通常為提取貸款日起計2年，少數銀行為3年
- 期間內全數清還 → 罰貸款額嘅某個%
- 期間內部分還款 → 超過免罰額嘅部分可能要罰
2.2 拆鎖期（Unlock Period / Rate Lock Period）
「拆鎖期」有時被混同罰息期，但嚴格定義唔同：
- 拆鎖期 = 按揭利率鎖定期，即銀行保證喺呢段時間內唔會單方面加息
- 罰息期 = 客戶提早還款嘅罰款期
- 實務上，兩個期限通常一致（都係2年），但唔係必然
2.3 回贈追回條款
即使過咗罰息期，如果客戶喺某段時間內（通常2-3年）轉按，銀行有權追回已支付嘅現金回贈。呢個同罰息係分開嘅兩件事。
典型罰息+回贈追回時間表（以2年罰息期為例）：
| 轉按時間 | 罰息 | 回贈追回 |
|---|---|---|
| 第1年內 | 貸款額2-3% | 全數追回 |
| 第2年內 | 貸款額1-2% | 全數追回 |
| 第3年內 | 免罰 | 按比例追回（如50%） |
| 第3年後 | 免罰 | 免追回 |
三、各銀行罰息條款對比（2026年5月）
| 銀行 | 罰息期 | 第一年罰息 | 第二年罰息 | 部分還款免罰額 |
|---|---|---|---|---|
| 滙豐 | 2年 | 貸款額2%+回贈 | 貸款額1%+回贈 | 每年本金30% |
| 中銀香港 | 2年 | 貸款額3%+回贈 | 貸款額2%+回贈 | 每年本金20% |
| 渣打 | 2年 | 貸款額2%+回贈 | 貸款額1%+回贈 | 每年本金25% |
| 工銀亞洲 | 2年 | 貸款額3%+回贈 | 貸款額2%+回贈 | 每年本金30% |
| 東亞 | 3年 | 貸款額3%+回贈 | 第2年2% / 第3年1% | 每年本金10% |
| 眾安銀行 | 2年 | 貸款額2%+回贈 | 貸款額1%+回贈 | 每年本金50% |
幾個發現：
- 中銀同工銀嘅罰息最重（第一年3%）
- 眾安銀行嘅部分還款免罰額最寬鬆（每年可還50%本金唔使罰）
- 東亞嘅罰息期最長（3年），係少數仲有3年罰息嘅銀行
四、罰息嘅真實成本計算
案例：500萬貸款，第18個月轉按去其他銀行
假設原銀行：中銀香港，罰息期2年，第二年罰息2%+全數回贈追回
- 罰息：500萬 × 2% = $100,000
- 追回回贈：假設當初收咗貸款額1.4%=$70,000
- 總損失：$170,000
如果新銀行提供利率低0.5%，每月可慳約$1,400。要慳返$170,000，需要約121個月（10年）先回本。
結論：罰息期內轉按幾乎一定蝕本。除非利率差異極大（>1厘），否則唔值得。
例外情況：罰息期內轉按仍然有賺嘅情境
- 新銀行提供「回贈包罰息」優惠：部分銀行會為新客戶提供cover罰息嘅特別回贈
- 原銀行加息但你唔受封頂保障：少數舊式按揭計劃冇封頂，加息後利率遠高於市場，可能值得硬食罰息轉走
- 物業出售：出售物業通常被視為合理解約，部分銀行會酌情減免罰息
五、點樣喺罰息期內合法減低利息支出？
5.1 部分還款（Partial Repayment）
大部分銀行允許每年償還本金嘅10%-30%而唔使罰息。例如你貸款500萬，每年可以額外還$50萬-$150萬而唔使罰。呢個係最直接嘅減息方法。
策略：如果有筆閒錢（如花紅、投資回報），每年用盡部分還款限額，可以大幅減少利息支出同縮短還款年期。
5.2 Offset Mortgage（存款掛鈎按揭）
部分銀行提供存款掛鈎按揭（Mortgage Link），將你嘅存款同按揭掛鈎，存款部分唔使計息：
- 例如貸款500萬，存款100萬掛鈎，淨利息只計400萬
- 存款靈活可用，唔似部分還款咁鎖死咗本金
- 缺點：通常只有首2-3年提供，之後恢復正常
5.3 等待罰息期完結再轉按
罰息期一過，即刻開始格價轉按。記得提前2-3個月開始準備，因為轉按需要重新審批，需時約6-8星期。
六、FAQ
Q1：罰息期內賣樓，使唔使畀罰息？ A1：一般要。賣樓視為全數清還按揭，會觸發罰息條款。但部分銀行有「酌情處理」空間，尤其係換樓（賣出再買入）嘅情況，可以同銀行商討減免。
Q2：「拆鎖期」同「罰息期」邊個長啲？ A2：通常一致。但如果H按有封頂機制，實際上HIBOR升到觸發封頂時，利率已經被鎖定，拆鎖期嘅意義唔大。
Q3：點樣知道自己嘅罰息期仲有幾耐？ A3：睇返按揭貸款通知書（Facility Letter），上面會寫明罰息期起止日期。若遺失，打去銀行按揭hotline查詢。
Q4：如果銀行喺罰息期內執笠（被收購），罰息仲有效？ A4：按揭合約會被收購方繼承，罰息條款仍然有效。唔會因為銀行被收購而自動免除。
本文資料截至2026年5月，具體罰息條款以各銀行貸款合約為準。
