TL;DR
發展商二按係幫買家「上車」嘅短期融資方案：銀行提供第一按揭（通常50-60%），發展商提供第二按揭（通常20-30%），買家只需畀10-20%首期。但二按有致命陷阱：蜜月期（首2-3年）利率可能好低（例如P-2.5%=3.125%），蜜月期後利率大幅跳升至P+1%=6.625%或更高。如果你冇喺蜜月期結束前轉按（將二按轉返畀銀行），月供可能急增30-50%。本文幫你拆解所有陷阱。
一、發展商二按嘅運作原理
假設樓價$1,000萬，發展商提供「一按+二按」方案：
- 買家畀$100萬首期（10%）
- 銀行一按$500萬（50%，通常封頂）
- 發展商二按$400萬（40%）
總共$1,000萬，銀行同發展商各持有一筆按揭。
抵押權優先次序
- 銀行持有一按（First Charge），即係如果你斷供，銀行有優先權收樓賣樓還債
- 發展商持有二按（Second Charge），排銀行後面
- 因為發展商承受更高風險，二按利率通常比一按高
二、利率陷阱徹底拆解
2.1 典型二按利率結構
舉一個真實案例（新鴻基某樓盤）：
- 蜜月期（首2年）：P-2.5% = 3.125%（P=5.625%）
- 第3年：P-2.0% = 3.625%
- 第4年起：P+1.0% = 6.625%（永遠）
2.2 實際月供衝擊
$400萬二按，30年期：
| 階段 | 利率 | 月供 |
|---|---|---|
| 蜜月期（首2年） | 3.125% | $17,121 |
| 第3年 | 3.625% | $18,241 |
| 第4年起 | 6.625% | $25,614 |
月供由$17,121跳升至$25,614（+49.6%）。
如果同時有銀行一按（$500萬，利率4.0%，月供$23,870），總月供由蜜月期嘅$40,991跳升至$49,484。增幅$8,493/月，一年就多$10萬。
2.3 最惡劣情況：一按利息+二按利率同時升
如果你嘅銀行一按係H按，遇上加息週期：
- 銀行一按月供由$23,870升至$26,841或更高
- 發展商二按月供同時跳升
- 總月供可以升50%+
三、轉按——唯一嘅逃生門
3.1 轉按原理
喺蜜月期結束前（即係利率跳升前），將發展商二按「轉移」畀銀行，變成只有一筆銀行按揭。
3.2 轉按條件
銀行會重新審批你嘅貸款：
- 需要你嘅收入可以通過壓力測試（借足新貸款額）
- 當前物業估值夠cover新貸款額
- 你嘅TU信貸記錄良好
風險：如果你買樓時收入啱啱好過到壓力測試，但2年後收入冇增加、或者樓價跌咗令到估值唔夠，你可能無法轉按，焗住接受跳升後嘅高利率。
3.3 轉按成本
- 律師費：約$8,000-15,000
- 銀行估價費：約$1,000-3,000
- 部分銀行提供轉按回贈（約貸款額嘅1.0-1.5%）
四、發展商二按方案 vs 按保方案
如果你首期唔夠，有兩條路：
| 維度 | 發展商二按 | 按揭保險（按保） |
|---|---|---|
| 最高成數 | 90%（一按50%+二按40%） | 90% |
| 利率 | 蜜月期後跳升（6%+） | 同市場按揭利率（~4%） |
| 長遠穩定性 | ❌ 不穩定（必須轉按） | ✅ 穩定 |
| 額外費用 | 轉按成本（約$1-2萬） | 按保費（一次性，貸款額1-5%） |
| 適合人群 | 短期內可以轉按嘅人 | 長期持有嘅人 |
結論：按保方案通常比發展商二按更可取，除非你完全無法通過按保審批。
五、FAQ
Q1：發展商二按係咪一定係陷阱？ A1：如果你有清晰嘅轉按計劃同足夠嘅收入增長預期，二按可以係短期上車嘅工具。但如果你收入唔會明顯增加、或預期樓價會跌，二按嘅風險極高。
Q2：轉按失敗點算？ A2：你只能繼續供二按嘅高利率。最差情況係供唔起而斷供，最終被銀行收樓。所以用二按前必須對自己嘅財務狀況有信心。
本文資料截至2026年5月，利率及方案以各發展商及銀行最新公布為準。
