TL;DR
2024年撤辣後，非香港永久居民買樓嘅印花稅同本地人一樣（唔再有BSD 15%），但按揭成數依然較低。持有效工作簽證（高才通/IANG/優才/一般就業政策等）嘅人士，最高按揭成數通常係60%-80%（視乎銀行同你嘅工作簽證類型），比永久居民嘅90%（經按保）低。純海外投資者（冇香港簽證、唔喺香港工作）極難獲批按揭。本文詳解各類非本地買家嘅按揭安排。
一、非本地買家按揭成數總表（2026年5月）
| 買家類型 | 最高按揭成數 | 可否用按保 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 香港永久居民（首置、自住） | 90%（經按保） | ✅ | 基準 |
| 高才通/IANG/優才/一般就業（在港工作，有收入） | 70-80% | ✅（部分銀行） | 需證明在港收入穩定 |
| 輸入內地人才（在港工作，有收入） | 60-70% | ❌ | 審批較嚴 |
| 非本地居民（冇香港簽證、冇香港收入） | 50-60% | ❌ | 極難，小部分銀行會做 |
| 海外公司持有 | 40-50% | ❌ | 極嚴 |
二、各簽證類型嘅按揭安排
2.1 高才通持有人
最優待。因為高才通申請人本身係高收入或百強大學畢業生，銀行對呢類買家較有信心。
- 最高按揭成數：70-80%（部分銀行可經按保做更高）
- 所需文件：僱傭合約、3個月糧單、3個月銀行月結單、MPF供款紀錄、香港身份證
- 利率：同永久居民相同（約3.75%-4.0%封頂）
限制：如果你獲批高才通但尚未來港工作（冇香港收入），按揭成數會降至60-70%。
2.2 IANG持有人
條件良好。IANG持有人通常係本地大學畢業生，銀行接受度高。
- 最高按揭成數：70-80%
- 所需文件：同高才通類似
- 特別要求：部分銀行要求IANG持有人已續簽一次（即唔係第一次獲批）
2.3 輸入內地人才計劃
審批較嚴。因為簽證同特定僱主掛鉤，銀行會考慮你嘅工作穩定性。
- 最高按揭成數：60-70%
- 特別要求：銀行會查你嘅僱主背景同你嘅工作穩定性（例如僱傭合約年期）
2.4 純海外投資者（冇香港簽證）
極難。你人唔喺香港、冇香港收入、冇香港信貸紀錄。
- 部分銀行會做，但：
- 最高成數：50%
- 利率：比本地按揭高0.5%-1%
- 需要提供海外信貸報告、海外收入證明（稅單）、海外資產證明
- 審批時間長（6-12星期）
實際情況：大部分純海外投資者最後都係full pay（一次過畀晒） 或靠海外銀行嘅香港物業貸款。
三、銀行對非本地買家嘅額外審查
3.1 收入穩定性
銀行特別關注：
- 你嘅簽證剩餘有效期（如果簽證得返半年，銀行會唔批）
- 你嘅僱傭合約年期（合約少於1年可能受影響）
- 你嘅試用期狀況（試用期未過，部分銀行要求過咗試用先做）
3.2 資金來源（AML）
非本地買家係銀行AML審查嘅高風險類別：
- 需要提供資金來源證明（尤其係大額首期）
- 如果首期來自海外，可能需要證明資金合法來源同轉入香港嘅紀錄
- 中國內地資金轉出可能涉及外匯管制問題
3.3 TU信貸報告
非本地居民通常冇TU紀錄（白戶），銀行可能需要更多替代文件：
- 海外信貸報告（如有）
- 更多銀行月結單（例如12個月而唔係6個月）
- 更多資產證明
四、按揭保險（按保）
按揭保險公司（HKMC/MCG）對非本地買家嘅態度：
- 高才通/IANG：部分按保公司接受，收保費可能較高
- 其他簽證：按保公司通常唔接受
- 純海外投資者：按保公司唔接受
即係話，非本地買家想做90%按揭（經按保）嘅機會好低。
五、實戰建議
如果你係高才通/IANG持有人，想買樓：
- 等有香港收入先申請按揭（銀行月結單有出糧紀錄）
- 確保簽證有足夠有效期（最少1年以上）
- 預備更多首期（最少30-40%，以防銀行批唔足）
- 透過中介揀「非本地買家友善」嘅銀行（中資行通常較寬鬆）
如果你係純海外投資者：
- 考慮同香港有業務往來嘅國際銀行（HSBC、渣打、Citibank）
- 準備好大量文件：海外稅單、海外信貸報告、海外資產證明
- 預期按揭成數唔會超過50%
- 或者直接考慮full pay
六、FAQ
Q1：我係高才通B類，未搵到工，可唔可以申請按揭？ A1：可以嘗試，但銀行對冇香港收入嘅申請人會較保守，最高成數可能只得60-70%。建議先搵到工、出咗1-2個月糧先申請。
Q2：內地買家用香港銀行按揭 vs 內地銀行跨境按揭邊個好？ A2：香港銀行按揭利率低（~4%），但成數低（50-60%）。內地銀行跨境按揭成數可能較高，但利率高（5-7%）同有匯率風險。視乎你嘅資金狀況。
本文資料截至2026年5月，銀行審批標準以各銀行最新政策為準。
