TL;DR
用Google Sheets / Excel可以輕鬆計算每月按揭供款。公式：=PMT(年利率/12, 還款月數, -貸款額)。例如貸款500萬、利率4%、30年期：=PMT(4%/12, 360, -5000000) = $23,870/月。透過攤分表（Amortization Schedule）可以清楚見到：頭幾年還款中大部分係利息，例如第1個月供款$23,870中，利息佔$16,667（約70%），本金只還咗$7,203。本文手把手教你自建完整按揭計算表。
一、PMT公式詳解
1.1 基本語法
PMT(rate, nper, pv, [fv], [type])| 參數 | 說明 |
|---|---|
| rate | 每期利率。年利率4% → 月利率=4%/12=0.3333% |
| nper | 總還款期數。30年 → 360期 |
| pv | 貸款本金（present value）。用負數表示「你欠銀行嘅錢」 |
| fv | （可選）還款結束後嘅剩餘價值。按揭通常為0 |
| type | （可選）0=期末付款（預設），1=期初付款 |
1.2 實際例子
貸款500萬、年利率4.0%、30年期：
=PMT(4%/12, 360, -5000000)
= $23,870如果利率升至5.0%：
=PMT(5%/12, 360, -5000000)
= $26,841（每月多$2,971）1.3 按不同貸款額嘅月供速查表（4.0%，30年）
| 貸款額 | 月供 | 貸款額 | 月供 |
|---|---|---|---|
| $100萬 | $4,774 | $600萬 | $28,644 |
| $200萬 | $9,548 | $700萬 | $33,418 |
| $300萬 | $14,322 | $800萬 | $38,192 |
| $400萬 | $19,096 | $900萬 | $42,966 |
| $500萬 | $23,870 | $1,000萬 | $47,740 |
二、自建攤分表（Amortization Schedule）
2.1 點解要識睇攤分表？
好多業主供咗好多年樓，但唔知自己實際還咗幾多本金。舉例：貸款500萬，利率4%，30年。
第1個月：
- 該月利息 = 500萬 × 4% / 12 = $16,667
- 該月還本金 = $23,870 - $16,667 = $7,203
- 只剩餘本金 = $4,992,797
供咗5年後（第60個月）：
- 累計已還本金：約$450,000
- 累計已付利息：約$980,000
- 剩餘本金：約$4,550,000
恐怖嘅現實：供咗5年、畀咗約$143萬供款，其中**$98萬係利息**，只還咗$45萬本金！
2.2 Google Sheets 自建攤分表步驟
在 A1:H1 建立標題：
A1: 期數 | B1: 期初本金 | C1: 月供 | D1: 利息 | E1: 還本金 | F1: 期末本金 | G1: 累計利息 | H1: 累計還本金第2行（第1期）公式：
A2: 1
B2: 5000000
C2: =PMT(4%/12, 360, -B2)
D2: =B2*4%/12
E2: =C2-D2
F2: =B2-E2
G2: =D2
H2: =E2第3行（第2期）：
A3: =A2+1
B3: =F2
C3: =PMT(4%/12, 360-A3+1, -B3)
D3: =B3*4%/12
E3: =C3-D3
F3: =B3-E3
G3: =G2+D3
H3: =H2+E3然後將第3行向下拖曳至第361行（360期），完成。
三、提早還款嘅利息節省
3.1 一次性還款
如果你喺第5年尾一次性還$50萬：
- 原貸款餘額約$455萬（第60期後）
- 還款後餘額約$405萬
- 節省嘅利息：$50萬 × 4% × 剩餘25年 ≈ 約$50萬利息（簡化計算）
結論：提早還款$1本金的長期利息節省 ≈ $1（以4%利率、30年計）。
3.2 每月額外還款
如果每月額外還$5,000本金（即月供$28,870而唔係$23,870）：
- 還款期由30年縮短至約21.5年
- 總利息由約$359萬降至約**$241萬**
- 節省利息：約**$118萬**
3.3 「還息唔還本」安排
部分銀行提供短期（6-12個月）嘅還息不還本安排（通常係財務困難時申請）：
- 期間只需支付利息（$500萬×4%/12=$16,667/月）
- 好處：大幅減低每月現金流壓力（由$23,870降至$16,667）
- 壞處：本金完全冇還過，而且利息總額會增加（因為本金餘額冇減少）
四、FAQ
Q1：香港按揭用單利定複利？ A1：香港按揭通常用「月複利」計算（每月利息加到本金再計下月利息），但部分銀行用「日計息」（daily rest）——每日計息，更公平。
Q2：H按利率浮動，PMT公式點樣處理？ A2：只能用當前利率估算。如果利率變動，月供會跟住變。或者用封頂利率計算worst case。
計算公式僅供參考，實際月供需以銀行貸款通知書為準。
