TL;DR
香港買樓收租（Buy-to-Let）嘅核心限制：非自住物業最高按揭成數只有50%（2024年撤辣後，非自住物業按揭上限由50%提高至60%，但部分銀行仍維持50%）。即係買一層$800萬嘅樓收租，最少要畀$400萬（50%）首期。2026年香港住宅租金回報率約2%-2.5%，扣除管理費、差餉、維修費同稅務後，淨回報約1.5%-2%。本文教你計清計楚，判斷買樓收租係咪值得。
一、Buy-to-Let按揭規則
1.1 按揭成數上限
| 物業用途 | 最高按揭成數 | 備註 |
|---|---|---|
| 自住（首置） | 90%（經按保） | 2026年 |
| 自住（非首置） | 80%（經按保） / 70%（冇按保） | — |
| 非自住（出租） | 60% | 部分銀行仍維持50% |
關鍵：銀行會要求你簽署「自住聲明」確認物業用途。如果你申報自住但實際出租，被發現會構成按揭欺詐（銀行有權Call Loan）。
1.2 按揭利率
非自住按揭利率通常比自住按揭高0.1%-0.3%。2026年5月水平：
- 自住按揭封頂：約3.75%-4.0%
- 非自住按揭封頂：約4.0%-4.3%
1.3 壓力測試更嚴格
非自住按揭嘅壓力測試DSR上限為50%（而非自住嘅60%），而且租金收入只計70%（銀行打折以反映空置同維修風險）。
二、租金回報率點樣計？
2.1 Gross Yield（毛回報率）
毛回報率 = (年租金收入 / 物業購入價) × 100%例子：$800萬物業，月租$18,000（年租$216,000）
- 毛回報率 = $216,000 / $8,000,000 = 2.7%
2.2 Net Yield（淨回報率，扣減開支後）
要扣減以下開支：
- 管理費：約$2,000-4,000/月
- 差餉及地租：約年租金嘅5%
- 維修保養費：預留年租金嘅5-10%
- 物業稅：年租金（扣除差餉後）× 80% × 15%
- 代理佣金（如有）：新租約通常半個月租金
例子繼續：$800萬物業，月租$18,000
- 年租金：$216,000
- 管理費：$3,000 × 12 = $36,000
- 差餉：$216,000 × 5% = $10,800
- 維修預留：$216,000 × 5% = $10,800
- 物業稅：($216,000 - $10,800) × 80% × 15% = $24,624
- 淨收益：$216,000 - $36,000 - $10,800 - $10,800 - $24,624 = $133,776
- 淨回報率：$133,776 / $8,000,000 = 1.67%
1.67%淨回報，仲要考慮供樓利息支出。
三、供樓現金流分析
假設你做50%按揭（借$400萬），利率4.0%，30年期：
- 月供：約$19,096
- 月租收入（淨）：$18,000（已扣除管理費同一半差餉）= $15,850（扣除所有開支後）
- 每月現金流：-$3,246（即每月要額外補貼$3,246供樓）
當然，部分供款係還本金（唔係真正嘅「支出」）。但從現金流角度，Buy-to-Let通常係負現金流。
四、Buy-to-Let嘅稅務優化
4.1 用有限公司持有收租物業
物業稅（15%）可以透過有限公司持有變為利得稅（16.5%），但有限公司可以扣減按揭利息！個人名義收租唔可以扣按揭利息（物業稅只可扣差餉）。
值得轉有限公司嗎？
- 按揭利息較高時（例如貸款額大、利率高），有限公司較有利
- 但有限公司有每年維護成本同核數費用
- 計算la：$400萬貸款，4.0%利率 = 每年利息$16萬。用個人名義唔可以扣，用有限公司可以扣$16萬（節省$16萬×16.5%=$26,400稅）
4.2 選擇個人入息課稅（Personal Assessment）
如果你有其他業務虧損可以用嚟抵銷，可以選擇「個人入息課稅」將物業收入同其他收入合併計算，可能比你分開報稅更慳。
五、FAQ
Q1：有自住樓，想買第二層收租，按揭成數係咪一樣？ A1：係。第二層物業（非自住）最高按揭成數60%。而且壓力測試更嚴格（DSR上限50% vs 60%）。
Q2：香港租金回報率咁低（2-2.5%），點解仲有人買樓收租？ A2：因為買家賭嘅係樓價升值而唔係租金回報。過去20年香港樓價年均升幅約5-7%，遠超租金回報。但如果樓價唔升甚至跌，Buy-to-Let嘅回報就極低。
Q3：買樓收租同買REITs（房地產信託基金）邊個好？ A3：REITs流動性高（可以隨時買賣）、分散風險（一籃子物業）、股息回報率約4-6%（高於直接收租）。但冇槓桿效應、冇自主管理權。
本文資料截至2026年5月，按揭政策以金管局及個別銀行最新公布為準。
