TL;DR
建築貸款（Construction Loan）同一般按揭有三大分別：①貸款係分階段提取（唔係一筆過）②銀行按建築進度放款而唔係按樓價③利率通常比一般按揭高0.5%-1%。香港最常見嘅建築貸款場景：購買樓花並選擇「建築期付款」（即供唔使供住，等入伙先開始供）、興建村屋（丁屋）、自建物業。本文全面拆解三種場景。
一、樓花「建築期付款」安排
購買樓花時，發展商通常提供兩種付款方式：
| 付款方式 | 說明 | 適合 |
|---|---|---|
| 即供（即時供款） | 簽約後即時開始供樓（即辦按揭） | 利率較低（發展商通常提供折扣）、適合有穩定收入嘅人 |
| 建築期付款 | 簽約時畀首期，等到入伙前先辦按揭 | 唔使即刻供樓、適合需要時間儲錢/賣樓嘅人 |
建築期付款嘅要點
- 簽約時只需畀首期：通常樓價10-20%
- 期間唔使供樓：發展商冇利息（但樓價折扣通常少過即供）
- 入伙前3-6個月申請按揭：銀行會用當時嘅估值做審批
- 風險：如果入伙時樓價跌咗，銀行估值跟住跌，你可能要補首期差額
案例：2021年買$1,000萬樓花，建築期付款。2024年入伙時估值跌至$800萬。銀行只肯借$800萬×70%=$560萬。你原本預期只借$700萬，而家要補多$140萬首期。
呢個風險係建築期付款最大嘅缺點，尤其喺跌市週期。
二、村屋（丁屋）建築貸款
丁屋係新界原居民嘅權益，建築貸款安排特殊：
2.1 貸款條件
- 最高按揭成數：60%（部分銀行50%）
- 貸款用途：建築費用
- 需提供：丁屋批地文件、建築圖則、建築合約、建築師證明
2.2 分階段放款
銀行唔會一次過畀晒成筆貸款你，而係按建築進度分階段放款：
| 階段 | 放款比例 | 所需證明 |
|---|---|---|
| 地基完成 | 15-20% | 建築師證明書 |
| 上蓋完成（地面層） | 20-25% | 建築師證明書 |
| 上蓋完成（一樓） | 20-25% | 建築師證明書 |
| 上蓋完成（天台） | 15-20% | 建築師證明書 |
| 完工/入伙紙發出 | 剩餘部分 | 屋宇署入伙紙 |
銀行每次放款前會派測量師到現場視察確認進度。
2.3 丁屋建築貸款嘅困難
- 唔少銀行唔做丁屋貸款（因為轉售限制多、市場較窄）
- 利率比一般按揭高0.5%-1%
- 還款期較短（通常15-20年 vs 30年）
- 轉售限制：丁屋5年內唔可以轉售
三、自建物業建築貸款
如果你有一塊土地，想自建住宅，銀行建築貸款嘅安排：
3.1 申請條件
- 土地業權清晰（你係地契持有人）
- 已獲屋宇署批准建築圖則
- 有詳細建築成本預算
- 有合資格建築承建商
3.2 貸款計算基礎
銀行以建築成本而唔係物業市值為基礎計算貸款額：
- 最高可借建築成本嘅60-70%
- 土地價值可以計算在內（如果你已擁有土地）
例子：
- 土地價值（已擁有）：$500萬
- 建築成本預算：$300萬
- 銀行總體估值：$500萬 + $300萬 = $800萬
- 最高貸款額：$800萬 × 60% = $480萬
- 但用於建築嘅資金：$480萬 - $0（如果你土地冇按揭）= $480萬（足夠cover$300萬建築成本）
四、FAQ
Q1：建築貸款期間（未入伙前）使唔使供款？ A1：通常只需供利息（唔使還本金），直到物業入伙為止。呢個稱為「Interest-only period」，通常1-2年。
Q2：樓花選擇建築期付款，如果發展商爛尾點算？ A2：如果你嘅首期存放喺發展商嘅律師樓託管戶口，通常可以攞返。如果你已經畀咗錢發展商而發展商清盤，你可能成為無抵押債權人（排最後）。建議：揀有信譽嘅大發展商。
本文資料截至2026年5月，銀行貸款政策以各銀行最新公布為準。
