TL;DR
大部分香港投資者只用「毛租金回報率」評估物業（年租金÷樓價），但呢個數忽略咗管理費、差餉、維修成本、按揭利息同稅務，嚴重誤導。本文教你三個層次嘅回報分析，同埋點樣計槓桿效應（用銀行錢幫你賺更高回報）。
一、三層回報率分析
層次1：毛回報率（Gross Yield）
Gross Yield = 年租金收入 ÷ 樓價用途：快速比較唔同物業，但非常粗糙。
層次2：淨回報率（Net Yield）
Net Yield = (年租金 - 所有開支) ÷ 樓價開支包括：管理費、差餉及地租、維修預留、物業稅。
層次3：現金回報率（Cash-on-Cash Return）
Cash-on-Cash = 年度淨現金流 ÷ 你實際投入嘅現金呢個先係最重要嘅指標：你實際袋咗幾多錢落袋，vs你投入咗幾多真金白銀。
二、真實計算案例
假設
- 樓價：$800萬
- 月租：$18,000（年租$216,000）
- 按揭：借60%即$480萬，年利率4.0%，30年
- 首期+印花稅+律師費：$320萬+$30萬+$1萬=$351萬
計算 Gross Yield
$216,000 ÷ $8,000,000 = 2.70%睇落還好。
計算 Net Yield（未計按揭利息）
開支：
- 管理費$3,000/月：$36,000/年
- 差餉（年租金5%）：$10,800/年
- 維修預留（年租金5%）：$10,800/年
- 物業稅：(年租-$10,800)×80%×15%=$24,624/年
淨租金 = $216,000 - $36,000 - $10,800 - $10,800 - $24,624 = $133,776
Net Yield = $133,776 ÷ $8,000,000 = 1.67%淨回報只有1.67%，打咗六折。
計算 Cash-on-Cash Return
年度供款（P+1按揭）：$480萬×4%÷12×12 = 約$275,000（月供$22,920）
淨現金流 = $133,776 - $275,000 = -$141,224（每年要補貼$14萬！）但你實際投入嘅現金係$351萬首期，所以：
Cash-on-Cash = -$141,224 ÷ $3,510,000 = -4.0%（負現金流）即係話你每年要額外貼$14萬現金去供呢層樓！
但呢個計算忽略咗供款中約一半係還本金（即係強迫儲蓄）。如果只計利息部分：
利息支出 = $480萬 × 4% = $192,000/年（第1年平均）
淨現金流（只計利息）= $133,776 - $192,000 = -$58,224（仍然負現金流）三、槓桿回報計算
真正嘅回報計算要考慮樓價升值：
總回報 = (淨租金 + 樓價升值) ÷ 投入現金假設樓價每年升3%：
- 樓價升值：$800萬 × 3% = $240,000
- 淨租金（扣除所有開支+利息後）：-$58,224
- 總回報：($240,000 - $58,224) ÷ $3,510,000 = 5.18%
槓桿效應：如果你全額買（冇按揭），回報就只有 (淨租金$133,776 + 升值$240,000) ÷ $8,000,000 = 4.67%。用咗按揭反而提升咗回報！前提係樓價要升。
四、槓桿係雙面刃
如果樓價跌3%：
- 樓價貶值：-$240,000
- 槓桿後回報 = (-$240,000 - $58,224) ÷ $3,510,000 = -8.5%
- 全額買回報 = (-$240,000 + $133,776) ÷ $8,000,000 = -1.33%
即係話槓桿放大咗損失6倍！
五、香港買樓收租真實回報總結
2026年香港住宅Buy-to-Let嘅真實情況：
- 毛回報率：2.0-2.5%
- 淨回報率（計晒開支）：1.2-1.8%
- Cash-on-Cash（計晒供款）：通常負數
- 正回報要靠樓價升值
結論：香港買樓收租唔係現金流投資（冇正現金流），而係賭長遠樓價升值。介意負現金流嘅投資者，應該考慮其他資產類別。
計算模型僅供參考，實際回報取決於多項變數。
