TL;DR
用有限公司名義買香港物業，2024年撤辣後印花稅同個人一樣（唔再有BSD/NRSD），但按揭成數上限只有50%（比個人嘅70%嚴好多）。公司買樓嘅主要好處係：資產保護（個人資產同物業分離）、傳承方便（賣公司股份=賣樓）、私隱（土地註冊處顯示公司名而非個人名）。代價係：首期要求高、銀行貸款審查極嚴、每年公司維護成本。本文幫你判斷公司名義買樓係咪適合你。
一、公司買樓嘅真實成本對比
案例：$1,000萬物業，個人 vs 公司名義
| 項目 | 個人名義 | 有限公司名義 |
|---|---|---|
| 首期（最低） | $300萬（70%按揭） | $500萬（50%按揭） |
| 印花稅（2026年撤辣後） | $37.5萬 | $37.5萬（一樣） |
| 律師費 | ~$1萬 | ~$1.5萬（需處理公司文件） |
| 按揭利率 | 封頂約4.0% | 封頂約4.0%（或高0.1-0.2%） |
| 每年公司維護成本 | $0 | ~$1-2萬（秘書費+核數+報稅） |
結論：公司買樓嘅主要額外成本係首期多$200萬。如果你資金充裕，其他成本差異不大。
二、公司買樓嘅三大好處
2.1 資產保護（Asset Protection）
物業屬公司資產，同你個人資產分隔。如果你個人面臨訴訟、破產等風險，公司名下物業唔會被追討（前提係你冇以個人身份擔保公司貸款）。
適合：專業人士（律師、醫生等容易被訴訟嘅行業）、生意人有個人債務風險者。
2.2 傳承便利
公司擁有物業，想轉讓畀子女/家人時，只需轉讓公司股份，而唔使做物業買賣手續。好處：
- 只需畀股份轉讓印花稅（0.26%），而唔使畀物業買賣印花稅（~3.75%）
- 唔使重新申請按揭（如果公司繼續持有物業）
- 唔使通知銀行同做律師樓手續
節省嘅印花稅：$1,000萬物業，個人名義轉讓印花稅$37.5萬；公司股份轉讓只需$26,000（假設公司股份淨值=$1,000萬×0.26%）。
2.3 私隱
土地註冊處嘅物業持有人紀錄只顯示公司名，唔會顯示你嘅個人名。對注重私隱嘅人士（例如名人、上市公司高層）有吸引力。
三、公司買樓嘅三大壞處
3.1 按揭成數低（最大障礙）
金管局規定公司名義買住宅物業，最高按揭成數為50%（部分銀行40%）。沒有按揭保險選項。
應對方法：
- 如果你先用個人名義買、取得高成數按揭，之後再轉讓畀公司，呢個過程會觸發銀行「同意轉讓」條款，銀行有權要求你還清貸款（或重新按50%估值）。所以唔可以咁做。
- 即係話：想用公司名買樓，就必須接受50%按揭成數呢個現實。
3.2 銀行審查極嚴
銀行對公司借款人（尤其係只用嚟持有物業嘅SPV）嘅KYC要求極高：
- 公司董事/股東需提供個人擔保
- 需提供資金來源證明（AML要求）
- 部分銀行要求公司有實際業務（唔可以係空殼公司）
- 利率可能比個人按揭高0.1%-0.2%
3.3 轉讓時印花稅陷阱
如果將來想把物業由公司名轉去個人名（例如你想自住），係一次新嘅物業買賣，需要重新支付全額印花稅！即係話你之前用公司買樓慳到嘅股份轉讓優勢，喺呢一步蒸發晒。
關鍵：公司名買樓前，必須確定你會長期以公司持有，唔會將來轉返個人名。
四、咩人適合公司名義買樓？
| 適合 | 不適合 |
|---|---|
| 有充裕現金、唔需要做高成數按揭 | 首期資金緊張、需要靠九成按揭 |
| 有資產保護需求（高風險行業） | 普通打工仔、冇被人告嘅風險 |
| 計劃長期持有、可能傳承下一代 | 可能5-10年內會出售 |
| 注重私隱 | 唔介意土地註冊處顯示個人名 |
| 有意短時間內買賣多個物業（翻新轉售） | 純粹自住 |
五、FAQ
Q1：公司買樓後可唔可以出租？ A1：可以。公司持有物業收租係正常商業活動。但租金收入需繳付利得稅（16.5%），比個人名義收租嘅物業稅（15%）稍高。
Q2：海外公司（BVI/開曼）可唔可以喺香港買樓？ A2：法律上可以，但銀行審批極難（高AML風險）。如果你係香港人，建議用香港註冊有限公司，銀行較易接受。
Q3：公司名買樓使唔使申請「同意書」？ A3：如果公司冇實際業務（只係持有物業），銀行通常要求董事/股東簽署個人擔保書。部分銀行要求公司董事會通過決議案授權買樓。
本文資料截至2026年5月，銀行審批標準以各銀行最新政策為準。
