TL;DR
居屋嘅按揭規則同私人住宅截然不同：銀行對居屋按揭成數更寬鬆（綠表最高95%、白表最高90%）因為有政府擔保。但居屋有嚴格嘅轉售限制（5年內不可自由轉售，及後需補地價或喺第二市場交易）。補地價係居屋最大嘅財務陷阱：補地價金額 = 市值 × 補價率，而補價率取決於買入時嘅折扣率。本文完整拆解整個體系。
一、居屋種類同資格
| 計劃名稱 | 俗稱 | 對象 | 按揭成數 |
|---|---|---|---|
| 居者有其屋計劃（HOS） | 居屋 | 綠表+白表 | 綠95% / 白90% |
| 綠表置居計劃（GSH） | 綠置居 | 只限綠表 | 95% |
| 白表居屋第二市場計劃（WBM） | 白居二 | 白表購買未補地價二手居屋 | 90% |
| 港人首次置業計劃（FHS） | 首置盤 | 符合資格嘅首置港人 | 90% |
綠表 vs 白表
| 資格 | 綠表 | 白表 |
|---|---|---|
| 入息上限 | 不適用 | 單人$33,000 / 家庭$66,000（2026年約數） |
| 資產上限 | 不適用 | 單人$925,000 / 家庭$1,850,000 |
| 按揭成數 | 最高95% | 最高90% |
| 來源 | 公屋住戶 / 將遷出公屋者 | 一般市民 |
二、按揭規則
2.1 按揭成數
居屋按揭成數比私人樓高，因為有政府擔保。
| 物業類型 | 最高成數 | 最高還款期 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 新居屋（綠表） | 95% | 25年 | 政府擔保 |
| 新居屋（白表） | 90% | 25年 | 政府擔保 |
| 未補地價二手居屋（綠表） | 95% | 25年減樓齡 | 視乎擔保期餘下年期 |
| 未補地價二手居屋（白居二） | 90% | 25年減樓齡 | 同上 |
| 已補地價居屋 | 同私人住宅 | 30年 | 冇政府擔保 |
2.2 政府擔保期
居屋按揭嘅「政府擔保」有年期限制：
- 由居屋首次發售日起計30年
- 如果買二手未補地價居屋，樓齡已經15年，剩餘擔保期 = 30 - 15 = 15年
擔保期過後，銀行審批會同私人住宅一樣（最高70%），而且按保公司可能唔接受。
重要：買二手居屋前務必檢查政府擔保期剩餘年期！
三、轉售限制同補地價
3.1 轉售限制時間線
由居屋首次發售日起計：
| 年期 | 可以點做 |
|---|---|
| 首2年 | 只能以原價售回房委會 |
| 第3-5年 | 可以喺居屋第二市場賣畀綠表/白居二買家（未補地價） |
| 第5年後 | 可以補地價後喺公開市場自由出售，或繼續喺第二市場賣 |
| 第15年後 | 補地價後完全自由（2019年後新居屋適用） |
3.2 補地價計算
補地價金額 = 市場估值 × 補價率
補價率 = 當初買入時嘅折扣率
例子：
- 2018年買入居屋：售價$300萬，當時市值$500萬，折扣率 = ($500 - $300) / $500 = 40%
- 2026年想補地價：市值$600萬
- 補地價金額 = $600萬 × 40% = $240萬
即係話，你想賣樓，要先畀$240萬補地價，然後先可以自由喺市場賣$600萬。最終實收 = $600萬 - $240萬 = $360萬。
如果你未補地價而喺第二市場賣（只限綠表/白居二買家），通常成交價會低於市價約20-30%（因為有轉售限制）。
四、FAQ
Q1：居屋可以做轉按/加按嗎？ A1：未補地價嘅居屋不可以做轉按或加按（除非獲得房委會特別批准，例如經濟困難）。已補地價嘅居屋同私人樓一樣可以。
Q2：白居二可唔可以買已補地價居屋？ A2：白居二配額只能用於購買未補地價嘅二手居屋。如果你想買已補地價居屋，唔使白居二資格，但按揭當私人住宅處理（70%成數）。
Q3：居屋按揭利率同行業一樣嗎？ A3：係，居屋按揭利率同私人住宅一致（約3.75%-4.0%封頂），因有政府擔保，銀行唔會加風險溢價。
本文資料截至2026年5月，按揭政策以房委會及各銀行最新公布為準。
