TL;DR
2026年香港按揭市場嘅主流選擇係H按。因為HIBOR（香港銀行同業拆息）處於偏高水平，H按嘅「H+某個百分比」利率有時會超過P按封頂，令到**「封頂利率」實際成為大多數H按客戶嘅有效利率**。簡單結論：2026年大部分情況下H按同P按實際供款差唔多，關鍵在於邊間銀行畀嘅H按封頂利率較低同埋現金回贈較多。本文以500萬、800萬、1200萬貸款三個真實案例計算。
一、基本概念：H按同P按究竟係咩？
1.1 H按（HIBOR-based Mortgage）
H按嘅利率 = 1個月HIBOR + 銀行加點（spread），例如「H+0.3%」。
- HIBOR係銀行之間互相借錢嘅利率，每日波動
- 銀行加點係銀行嘅利潤空間同風險溢價，固定不變
- H按通常附設「封頂利率」，當HIBOR升到令H按利率超過封頂時，就改用封頂利率
封頂利率 = P（最優惠利率）- 某個百分比，例如「P-2%」
1.2 P按（Prime-based Mortgage）
P按嘅利率 = P（最優惠利率）- 銀行折扣，例如「P-2.25%」。
- P係銀行自行設定嘅最優惠利率，唔係市場利率，銀行可隨時調整
- 2026年5月，香港主要銀行嘅P：
- 滙豐、中銀、渣打：P=6.0%
- 東亞、大新等中小行：P=6.125%
P按冇封頂機制，利率隨P變動而變動。
1.3 點解2026年大多數人選H按？
因為H按有雙重保障：
- 當HIBOR低時，H按利率低過P按
- 當HIBOR高時，H按自動轉用封頂利率（本質上變成P按）
等於「HIBOR跌時你贏，HIBOR升時你都唔會輸」。純P按冇呢個好處，HIBOR跌時佢唔會跟跌。
二、2026年真實利率數據
截至2026年5月，市場利率水平：
| 利率指標 | 水平 |
|---|---|
| 1個月HIBOR | 約3.8%-4.2%（波動） |
| 滙豐P | 6.0% |
| H按常見報價 | H+0.3%，封頂P-2%（=4.0%） |
| H按進取報價 | H+0.25%，封頂P-2.25%（=3.75%） |
| P按常見報價 | P-2.25%（=3.75%） |
| P按標準報價 | P-2%（=4.0%） |
關鍵判斷：
- 如果1個月HIBOR = 4.0%，H+0.3% = 4.3%，觸發封頂 → 實際利率取4.0%（P-2%）
- 如果1個月HIBOR = 3.5%，H+0.3% = 3.8%，低過封頂 → 實際利率取3.8%
- 2026年大部分時間HIBOR都處於3.8%以上，即H按客戶多數係畀緊封頂利率
因此，比較H按同P按嘅關鍵，變成比較封頂利率同P按利率邊個更低。
三、三個真實案例計算
案例1：500萬貸款，30年還款期
| 方案 | 利率 | 月供 | 30年總利息 |
|---|---|---|---|
| H按（H+0.3%，封頂P-2%）→實際4.0% | 4.0% | $23,870 | $359.3萬 |
| H按（H+0.25%，封頂P-2.25%）→實際3.75% | 3.75% | $23,160 | $333.8萬 |
| P按（P-2.25%）→3.75% | 3.75% | $23,160 | $333.8萬 |
結論：揀封頂利率最低嗰個計劃。H+0.3%封頂P-2%（4.0%）比H+0.25%封頂P-2.25%（3.75%）每月多畀$710，30年多畀$25.5萬利息。
案例2：800萬貸款，30年還款期
| 方案 | 利率 | 月供 | 30年總利息 |
|---|---|---|---|
| H按（封頂4.0%） | 4.0% | $38,190 | $574.8萬 |
| H按（封頂3.75%） | 3.75% | $37,050 | $533.8萬 |
| P按（3.75%） | 3.75% | $37,050 | $533.8萬 |
每月差異$1,140，30年總差$41萬。
案例3：1200萬貸款（豪宅），30年
| 方案 | 利率 | 月供 |
|---|---|---|
| H按（封頂4.0%） | 4.0% | $57,290 |
| H按（封頂3.75%） | 3.75% | $55,580 |
每月差異$1,710，30年總差$61.6萬。
四、HIBOR走勢預測與策略選擇
4.1 如果預期HIBOR下行
如果你認為未來2-3年HIBOR會由而家嘅4.0%降至3.0%以下，咁H按會明顯贏P按：
- HIBOR=3.0%，H+0.3%=3.3%，比封頂4.0%低0.7%
- 以800萬貸款計，每月可以慳約$3,000
但2026年市場普遍預期聯儲局維持利率不變甚至可能加息，HIBOR短期內大幅下行嘅機會唔大。
4.2 如果預期HIBOR平穩或向上
咁就揀封頂利率最低嘅H按，因為你大部分時間都係畀緊封頂利率，封頂越低越好。
4.3 鎖定利率 vs 浮動利率
部分銀行提供「定息按揭」（fixed-rate mortgage），首1-3年鎖定利率。2026年定息按揭利率約3.5%-3.8%，略低於H按封頂。如果你預期未來加息，可以考慮。
但定息按揭嘅缺點係：
- 定息期結束後通常轉為較高嘅浮息
- 罰息期較長、較嚴
- 選擇少（只有少數銀行提供）
五、封頂利率 vs HIBOR走勢：揀按揭嘅終極框架
| 情境 | 最佳選擇 |
|---|---|
| HIBOR預計長期低於3.5% | H按（低spread，如H+0.25%） |
| HIBOR預計維持3.5%-4.5% | 睇封頂利率，揀最低嗰個 |
| HIBOR預計長期高於4.5% | 揀封頂利率最低嘅H按，或考慮定息 |
| 唔確定/唔想煩 | 揀封頂利率最低嘅H按（最穩陣） |
六、FAQ
Q1：H按封頂利率幾時生效？ A1：當H+spread計出嚟嘅利率超過封頂利率時，銀行自動以封頂利率計息。唔使申請，唔使通知，全自動。
Q2：P按可唔可以轉H按？ A2：可以，任何時候都可以轉按去其他銀行嘅H按（或同銀行轉plan）。但要留意罰息期：如果你喺罰息期內轉按，可能要畀罰息（通常係貸款額嘅1%-3%）。
Q3：銀行為咩要提供封頂利率？ A3：封頂利率係市場競爭嘅結果。冇封頂嘅H按對借款人風險太大（HIBOR可以短時間內急升），冇人會揀。銀行透過提供封頂，吸引客戶同時控制自己風險（封頂利率確保銀行有利潤）。
Q4：邊間銀行嘅封頂利率最低？ A4：2026年5月，滙豐、中銀、渣打嘅H按封頂普遍為P-2%（=4.0%），部分推廣期可達P-2.25%（=3.75%）。工銀亞洲、建行亞洲等中資行有時提供更低封頂。建議向中介查詢當下最低封頂利率。
本文利率數據截至2026年5月，實際利率以銀行最新報價為準。HIBOR每日波動，以上計算僅供參考。
