按揭中介佣金來源完全拆解 2026：銀行點樣分錢、中介點樣賺錢？

TL;DR

按揭中介唔收客戶錢，收入100%來自銀行支付嘅轉介佣金。一般佣金水平係貸款額嘅0.5%-1.2%，但大中介可以攞到更高（因量大議價）。關鍵在於：唔同銀行畀唔同中介嘅佣金唔同，而呢個差異會影響中介推薦邊間銀行畀你。本文全面拆解佣金生態。

一、銀行嘅「客戶獲取成本」邏輯

銀行願意支付轉介佣金嘅根本原因係：中介幫銀行慳咗客戶獲取成本（Customer Acquisition Cost, CAC）。

銀行自己透過分行吸納按揭客戶，CAC大約係：

• 廣告營銷費用攤分
• 分行租金+人手成本
• 審批部門固定成本

以滙豐為例，內部數據顯示自己獲取一個按揭客戶嘅成本約$15,000-$20,000。如果經中介轉介，銀行只需支付貸款額嘅0.8%（以500萬貸款計即$40,000），但中介幫銀行處理咗前期諮詢、文件收集、初步篩選等工作，變相銀行嘅實際成本差唔多——仲慳咗分行人手。

二、佣金水平嘅決定因素

2.1 貸款額

佣金按貸款額嘅百分比計算，大額按揭佣金自然多。銀行通常分級設定佣金比例：

2.2 中介規模

大型中介（經絡、中原、美聯）因為轉介量大，可以向銀行爭取更高佣金：

2.3 銀行策略

唔同銀行對按揭業務嘅重視程度唔同，直接影響佣金水平：

• 滙豐、中銀：按揭市場份額爭奪戰激烈，佣金處於中上水平（0.8%-1.0%）
• 渣打：近年放緩按揭擴張，佣金偏低（0.6%-0.8%）
• 工銀亞洲、建行亞洲：積極搶佔市場份額，佣金偏高（1.0%-1.2%）
• 虛擬銀行：初入市場，願意畀較高佣金以獲取客戶（0.8%-1.0%）

2.4 季節性因素

銀行有季度/年度按揭目標，季尾往往願意加佣。2025年Q4，部分中小行為追數將佣金由0.8%加至1.2%，中介亦將部分增量轉為更高現金回贈。

三、佣金結構嘅三層分賬

銀行畀出嘅佣金唔係全部落入中介袋。實際分賬如下：

銀行總佣金（貸款額1.0%）
├── 中介公司（0.3-0.5%）— 公司營運成本 + 利潤
├── 客戶現金回贈（0.5-1.8%）— 你袋嘅錢
├── 地產代理轉介費（0.1-0.2%）— 如果係經agent轉介
└── 客戶經理佣金（0.05-0.1%）— 跟進你嗰位同事嘅收入

有趣嘅發現：客戶回贈（0.5-1.8%）可以高過中介公司實際袋嘅部分（0.3-0.5%）。點解？因為中介有時蝕住做，希望將來轉按/加按/保險產品上賺返。

四、利益衝突：高佣金銀行 vs 最優利率銀行

呢個係按揭中介生態中最核心嘅衝突。中介客戶經理嘅收入部分嚟自佣金，佢哋有動機推薦佣金最高嘅銀行，而唔一定係利率最低嘅銀行。

衝突程度視乎中介政策：

點樣保護自己？

1. 主動問利率：問清楚推薦嗰間銀行嘅利率、封頂、回贈
2. 自行核實：打去嗰間銀行hotline問係咪真係有呢個plan
3. 貨比三家：同時問2-3間中介，睇下推薦嘅銀行係咪一致

五、中介「推薦特定銀行」嘅常見話術

以下係部分客戶經理常用嘅推薦話術，同埋背後嘅真實原因：

應對方式：保持合理懷疑，要求具體數據支持（「可唔可以話我知邊間銀行審批慢？具體慢幾耐？」）。

六、FAQ

Q1：中介嘅佣金係咪客戶間接畀嘅？ A1：可以話係——銀行嘅佣金成本最終會反映喺按揭利率上。但即使你直接去銀行，利率唔會因為銀行慳咗中介佣金而降低。所以「經中介申請令你間接畀多咗錢」呢個講法唔成立。

Q2：我可唔可以要求中介披露佣金？ A2：目前冇法律要求按揭中介披露銀行佣金水平。但你可以問，有信譽嘅中介應該願意話你知大概範圍。

Q3：如果中介推薦嘅銀行利率OK，佣金高啲有冇問題？ A3：如果利率同其他選擇一致，佣金高低唔影響你。問題在於：中介可能因為佣金而推薦利率較高嘅銀行，而唔係利率最低嗰間。

本文分析基於2026年5月市場情況，佣金結構可能隨銀行政策變動。