TL;DR
2026年香港首次置業者可以透過按揭保險計劃（MIP）做到最高九成按揭。以800萬樓為例，首期只需80萬（而唔係240萬）。但高成數按揭有額外成本：按揭保險費約貸款額嘅1.15%-5.19%（一次性或分期），同埋銀行審批比標準按揭更嚴格。本文拆解所有細節。
一、2026年最高按揭成數表
| 物業價值 | 自住（首置）最高成數 | 自住（非首置）最高成數 | 非自住最高成數 |
|---|---|---|---|
| $400萬或以下 | 90% | 80% | 50% |
| $400萬-$800萬 | 90%（貸款上限$360萬） | 80%（貸款上限$320萬） | 50% |
| $800萬-$1,000萬 | 90%（貸款上限$900萬） | 80% | 50% |
| $1,000萬-$1,500萬 | 80% | 70% | 50% |
| $1,500萬-$3,000萬 | 70% | 60% | 50% |
| $3,000萬以上 | 60% | 50% | 40% |
關鍵要點：$400萬-$800萬物業雖然話可以借90%，但貸款上限$360萬。即係如果你買750萬樓，理論上90%即$675萬，但受$360萬上限限制，實際最多只可以借$360萬——即係約48%。
實際操作中，$400萬樓借盡90%（$360萬）最著數。$500萬樓借$360萬即係72%，超過就要買按揭保險。
二、按揭保險費（MIP Premium）
高成數按揭（超過金管局LTV上限，即70%以上部分）必須購買按揭保險，由**香港按揭證券有限公司（HKMC）**提供擔保。保險費係一次性支付，但可以加落貸款額度分期還。
2.1 保險費率表（2026年，首置、固定收入）
| 按揭成數 | 保險費（佔貸款額%） |
|---|---|
| 70%或以下 | 毋須保險 |
| 70%-80% | 1.15% |
| 80%-85% | 1.80% |
| 85%-90% | 2.80% |
2.2 實際保險費計算
案例：800萬樓，借90%（720萬），30年還款期
- 保險費：720萬 × 2.80% = $201,600
- 可選擇一次性支付或加落貸款分期還
一次性支付：成交時畀$201,600（另加首期80萬 = 合共約$282,000 upfront）
分期支付：保險費加入貸款額，總貸款變成720萬+$201,600=約$740萬，30年分期還，每月多供約$960。
2.3 保險費折扣
- 首置：有保費折扣（已反映在上表）
- 定息按揭：部分保險公司提供額外折扣
- 「綠建環評」認證物業：部分保險公司提供0.1%-0.2%折扣
三、申請高成數按揭嘅額外要求
高成數按揭嘅審批比標準按揭嚴格：
3.1 入息要求
- 必須有穩定固定收入（自僱人士極難申請九成按揭）
- 壓力測試要求不變（利率+2%，DSR≤60%），但因為貸款額大咗，月入要求更高
3.2 物業限制
- 必須係住宅物業，車位、商舖、工廈唔包
- 必須係現樓（已入伙），樓花唔可以做九成按揭
- 物業必須係自住用途，唔可以用嚟出租
- 轉按唔可以做九成，只適用於新買物業
3.3 申請人限制
- 必須係香港永久居民
- 必須係首置（冇持有其他香港住宅物業）
- 如聯名申請，所有申請人都必須符合首置要求
四、高成數按揭嘅三大風險
風險1：樓價跌即負資產
你做九成按揭（借90%），樓價只需跌10%你就負資產。2026年樓市仍處調整期，呢個風險好真實。
風險2：保險費增加總成本
用上面例子，九成按揭保險費$201,600，加埋30年利息，實際總成本遠超想像。申請前要計清楚總成本。
風險3：退保困難
按揭保險一經購買不能退款。即使你一年後有錢想部分還款降低按揭成數至70%以下，保險費都唔會退。所以要確保你真係需要高成數先好申請。
五、FAQ
Q1：可唔可以申請九成按揭然後出租？ A1：唔可以。高成數按揭只限自住。如果銀行發現你出租，有權要求你即時還清超出70%按揭成數嘅部分（即Call Loan）。
Q2：保險費可以分期幾耐？ A2：跟按揭還款期，最長30年。分期支付會增加每月供款，但唔使一筆過畀大額保險費。
Q3：轉按嘅時候使唔使再買保險？ A3：如果轉按時按揭成數仍然高過70%，需要重新購買保險。如果已還到70%以下，唔使再買。
本文資料截至2026年5月，保險費率以HKMC最新公布為準。
