TL;DR
首次置業完整流程約需3-5個月（由搵樓到收樓）。核心步驟：①計數（預算、稅、按揭）→ ②銀行預先批核（AIP）→ ③搵樓睇樓 → ④落訂（簽臨約）→ ⑤正式按揭申請 → ⑥簽正式買賣合約 → ⑦收樓。最常見陷阱：預算計漏印花稅/律師費/裝修費、冇做預先批核就直接落訂、睇樓時忽略漏水/僭建/凶宅。本文提供完整checklist。
一、Step 1：計數（做預算）
需計算嘅總開支
| 開支項目 | 約樓價嘅% | $500萬樓例子 | $800萬樓例子 |
|---|---|---|---|
| 首期（最少） | 10-30% | $500,000-$1,500,000 | $800,000-$2,400,000 |
| 印花稅（首置稅率） | 約3-4% | $150,000 | $240,000 |
| 經紀佣金（通常買家付1%） | 1% | $50,000 | $80,000 |
| 律師費 | 約$8,000-15,000 | $10,000 | $12,000 |
| 按揭保險費（如有） | — | 約$50,000-100,000 | 約$150,000-250,000 |
| 裝修/傢俬 | — | 約$100,000-200,000 | 約$200,000-400,000 |
| 火險/家居保（首年） | — | 約$1,500-3,000 | 約$2,000-4,000 |
| 總計（約） | — | 約$860,000-$2,030,000 | 約$1,480,000-$3,390,000 |
預算公式
你需要嘅總現金 = 樓價 - 最高貸款額 + 印花稅 + 經紀佣金 + 律師費 + 裝修預留二、Step 2：銀行預先批核（AIP）
點解要做AIP？ 確保你嘅預算確實可行，避免睇中樓但銀行唔批。AIP唔係正式按揭審批，但可以幫你：
- 知道自己究竟借到幾多
- 收窄睇樓嘅價位範圍
- 增強畀offer時嘅議價能力（賣家知道你已經有銀行預批）
AIP通常免費、2-3個工作日完成。可以一次過搵2-3間銀行做AIP。
三、Step 3：搵樓睇樓
睇樓checklist
- 檢查有冇漏水/水漬（天花、牆角、窗邊）
- 檢查有冇裂縫（尤其主力牆位置）
- 試開所有窗同門
- 試水喉同馬桶（沖水）
- 留意有冇霉味/化學品味（可能係漏水或殺蟲）
- 留意周圍環境：嘈音、垃圾收集位置、鄰居狀況
- 查冊：確認業主身份、有冇僭建命令、有冇押記/釘契
- 查凶宅網（部分銀行唔做凶宅按揭）
- 查銀行網上估價（確保估值同你嘅offer接近）
- 土地註冊處查冊：確認業權同任何已知問題
四、Step 4：落訂（簽臨時買賣合約）
| 事項 | 金額 | 備註 |
|---|---|---|
| 臨時訂金（細訂） | 通常樓價3-5% | 簽臨約時即付 |
| 臨約 | — | 通常有效期14日 |
| 經紀佣金 | 樓價1% | 簽正式合約時付 |
落訂前最後確認：
- 銀行估值係咪同你嘅買入價一致？
- 你嘅按揭申請已經開始？定只係AIP階段？（AIP唔等於正式批准！）
五、Step 5-7：按揭申請 → 簽正式合約 → 收樓
| 步驟 | 時間 | 事項 |
|---|---|---|
| 正式按揭申請 | 臨約後1-3日內 | 提交完整文件（收入證明、銀行月結單、臨約副本等） |
| 銀行審批 | 約2-4星期 | 銀行估值、信貸審查、壓力測試 |
| 簽正式買賣合約 | 臨約後14日內 | 支付大訂（通常樓價10%減細訂）+印花稅 |
| 律師樓處理 | 成交前2-4星期 | 查契、準備轉讓文件 |
| 成交日（收樓） | 正式合約約定日 | 支付尾數 → 收鎖匙 |
收樓日事項：
- 確保律師已完成查契
- 銀行已放款到律師樓
- 收鎖匙後即時換鎖
- 影相記錄全屋狀況（如有問題可追討）
- 截水電煤錶讀數
- 安排水電煤過戶
六、最常見錯誤
- 冇做AIP就落訂 → 銀行最後唔批，撻訂損失幾十萬
- 預算計少咗印花稅 → 臨成交先知要補多十幾廿萬
- 冇驗樓 → 收樓先知漏水/有僭建
- 只睇一間銀行估值 → 估值不足時冇後備方案
- 冇預留裝修/傢俬錢 → 買到樓但冇錢住得舒服
本文資料截至2026年5月，流程及費用僅供參考。
