TL;DR
換樓最大嘅財務陷阱係「夾心期」——你先買咗新樓、但舊樓未賣出，期間你需要同時供兩層樓嘅按揭，而且銀行對你嘅DSR要求極高。兩種策略嘅核心分別：①先賣後買最安全（財務壓力最細），但要租屋過渡（短期租金+搬家兩次）。②先買後賣財務壓力大（需要有足夠資金/借bridging loan），但可無縫銜接。2026年印花稅已撤辣，換樓印花稅負擔減輕咗好多。本文完全拆解。
一、先賣後買（Sell First Buy Later）
流程
- 賣出舊樓 → 收錢
- 短期租屋（通常3-6個月）
- 用賣樓所得做新樓首期
- 申請新按揭
優點
- 財務壓力最細（賣咗先有錢）
- 唔使同時供兩層樓
- 銀行審批最簡單（你係「冇磚頭」狀態申請按揭，可做高成數）
- 如果係首置名義買新樓，可用按保
缺點
- 要租屋過渡（租金+搬兩次）
- 可能錯過心儀新樓（你賣咗樓但未買到新樓，樓價可能升）
- 時間壓力（租約vs買新樓時間要配合好）
成本
- 租屋過渡3-6個月：約$60,000-150,000
- 搬家兩次：約$10,000-30,000
- 倉庫寄存傢俬：約$2,000-5,000/月
二、先買後賣（Buy First Sell Later）
流程
- 買入新樓（簽正式合約）
- 繼續住舊樓
- 新樓成交日 → 搬入新樓
- 舊樓掛牌出售
- 賣出舊樓 → 還清舊樓貸款
優點
- 無縫銜接（唔使租屋過渡）
- 可以慢慢等好價先賣舊樓
- 唔使搬兩次
缺點
- 最大風險：雙重供款（同時供緊兩層樓）
- 銀行DSR要求極高（要pass兩層樓嘅壓力測試）
- 可能需要過渡貸款（Bridging Loan）
- 你買新樓時唔係首置（雖然2024撤辣後印花稅影響細咗）
雙重供款計算範例
- 舊樓貸款餘額：$300萬，月供$14,000
- 新樓貸款：$500萬，月供$24,000
- 夾心期月供總計：$38,000
- 壓力測試DSR：你嘅月入需要超過 $38,000 × 1.6（壓力測試）= 約$60,000 先pass
如果你嘅月入唔夠$60,000，先買後賣係用唔到嘅。
三、過渡貸款（Bridging Loan）
如果你揀先買後賣但資金唔夠，可以申請過渡貸款：
| 貸款類型 | 說明 | 利率 |
|---|---|---|
| 銀行過渡貸款 | 以舊樓做抵押借短期貸款用作新樓首期 | 較高（P+1-2%） |
| 發展商二按（如買新樓） | 發展商提供短期貸款 | 較高（頭2-3年低息後急升） |
過渡貸款還款期通常6-12個月，還款來源係你舊樓賣出後嘅資金。
四、印花稅策略
2026年已撤辣，換樓印花稅負擔大幅減輕：
- 你只需要支付新樓嘅從價印花稅（AVD），同首置一樣稅率
- 唔使再擔心「先買後賣」嘅雙倍印花稅問題（呢個係2024年前的重大痛點）
- 只需在買入新樓後12個月內賣出舊樓（否則會喪失退稅資格，但撤辣後呢個已無關）
五、FAQ
Q1：換樓可唔可以用按保？ A1：可以，前提係你賣咗舊樓後先申請（先賣後買）。如果你仲持有舊樓（先買後賣），你唔係首置，而且銀行會計你嘅總負債。
Q2：最好嘅換樓策略係咩？ A2：for大多數香港換樓客，先賣後買最安全。夾心期嘅租金成本vs雙重供款嘅財務壓力，前者風險低得多。
本文資料截至2026年5月，銀行審批政策以各銀行最新標準為準。
