TL;DR
2024年2月全面撤辣後，所有住宅物業買家均採用第二標準稅率（即優惠稅率，唔再分首置同非首置）。簡單講：而家任何人買樓都係用同一套印花稅率，唔再有額外辣稅（SSD/BSD/NRSD）。以800萬樓為例，印花稅=$800萬×3.75%-$37,500=$262,500。本文詳解最慳稅嘅買樓策略，包括首置vs非首置嘅分別（雖然已撤辣，但仍有細節影響），同埋公司名義買樓嘅稅務考量。
一、2026年住宅印花稅率表（第二標準）
| 樓價範圍 | 稅率 |
|---|---|
| ≤ $3,000,000 | $100 |
| $3,000,001 - $3,528,240 | $100 + 超出$3M部分×10% |
| $3,528,241 - $4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,001 - $4,935,480 | $67,500 + 超出$4.5M部分×10% |
| $4,935,481 - $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,001 - $6,642,860 | $135,000 + 超出$6M部分×10% |
| $6,642,861 - $9,000,000 | 3.75% |
| $9,000,001 - $10,080,000 | $337,500 + 超出$9M部分×10% |
| $10,080,001 - $20,000,000 | 4.25% |
| > $20,000,000 | 4.25%（固定稅率） |
常用樓價快速計算
| 樓價 | 印花稅約 |
|---|---|
| $400萬 | $60,000 |
| $500萬 | $112,500 |
| $600萬 | $135,000 |
| $800萬 | $262,500 |
| $1,000萬 | $375,000 |
| $1,500萬 | $637,500 |
| $2,000萬 | $850,000 |
二、撤辣前vs撤辣後對比（歷史參考）
雖然而家唔使理，但了解歷史可以幫助你理解市場變化：
| 買家類型 | 撤辣前稅率 | 撤辣後稅率 |
|---|---|---|
| 香港永久居民首置 | 第二標準（1.5%-4.25%） | 第二標準（1.5%-4.25%）—不變 |
| 香港永久居民非首置 | 第二標準 + NRSD 7.5% = 合共15% | 第二標準 —大幅降低 |
| 海外買家/公司 | 第二標準 + BSD 7.5% + NRSD 7.5% = 合共約30% | 第二標準 — 大幅降低 |
呢個係2024-2025年樓市反彈嘅主要原因之一。
三、首置 vs 非首置：仲有咩分別？
雖然撤辣後稅率統一，但以下情況仍有差異：
3.1 按揭成數
「首置」仍可享最高按揭成數優惠：
- 首置：最高可借90%（經按保）
- 非首置：最高可借80%（經按保）/ 70%（冇按保）
3.2 申請按揭保險
非首置人士申請高成數按保嘅保險費會較高（約+0.2%-0.5%）。
四、公司名義買樓
公司名義買樓雖然撤辣後稅率同個人一樣，但有其他考量：
4.1 好處
- 資產保護：物業屬公司資產，同個人資產隔離
- 傳承方便：轉讓公司股份即可轉讓物業，唔使重新畀印花稅
- 私隱：公司持有物業，個人名唔會出現喺土地註冊處
4.2 壞處
- 按揭成數限制：公司名義買樓最高只可借50%
- 公司運營成本：每年公司秘書費、報稅、審計等
- 銀行審查更嚴格：銀行對公司借款人有更嚴格嘅KYC同反洗錢審查
4.3 印花稅注意事項
如果用公司名義買樓，之後如果想轉去個人名，需要重新計算印花稅（視為一次新嘅物業買賣）。所以公司名義買樓前要想清楚長遠plan。
五、FAQ
Q1：換樓（先買後賣 vs 先賣後買）點樣最慳稅？ A1：撤辣後兩者稅率一樣。但先賣後買可以令你重新獲得「首置」身份，喺按揭成數上有優勢。先買後賣會短暫持有兩層樓，如果你資金充裕（可以同時供兩層樓），先買後賣可以避免「冇屋住」嘅尷尬期。
Q2：印花稅有冇得分期？ A2：冇。印花稅必須喺簽署買賣協議後30日內一筆過支付。可以計入你嘅買樓總預算。
Q3：居屋/綠置居嘅印花稅係咪一樣？ A3：居屋/綠置居嘅印花稅計算基準係補地價前嘅市值（而唔係你實際支付嘅折扣價），所以實際稅率感覺會更高。
本文資料截至2026年5月，稅率以稅務局最新公布為準。
