自僱人士按揭終極指南 2026：Freelancer、小老闆、收租業主點樣證明收入？

TL;DR

自僱人士申請按揭最難嘅關卡係收入證明。銀行對自僱收入嘅驗證要求遠比受僱人士嚴格，通常需要2-3年嘅稅單+核數報告+銀行月結單。自僱人士嘅「可計收入」通常係稅前淨利潤嘅70%-80%（比打工仔嘅100%薪酬打折）。而且銀行特別關注你嘅收入穩定性——如果你嘅收入逐年下跌，銀行可能拒批。本文全面拆解。

一、銀行點樣看待自僱收入？

1.1 自僱人士定義

銀行對「自僱人士」嘅定義包涵：

• 獨資經營者（Sole Proprietor）
• 合夥人（Partner）
• 公司股東/董事（持有>20%公司股份）
• Freelancer / 自由工作者
• 以佣金為主要收入來源者（如保險經紀、地產代理）

注意：即使你受僱於自己間公司（如有限公司），只要你係大股東，銀行都視你為自僱人士。

1.2 銀行最驚咩？

銀行對自僱人士嘅顧慮：

1. 收入不穩定：今年好景、明年可能冇生意
2. 收入難以驗證：現金交易、冇正規糧單
3. 稅務申報偏低：自僱人士傾向少報收入以減稅（但呢個會影響按揭申請）
4. 公司財務同個人財務混雜：較難區分

二、三種自僱人士嘅收入證明路徑

2.1 有限公司東主

銀行要求：

• 最近2-3年嘅公司核數報告（Audited Accounts）
• 最近2-3年嘅個人稅單（Salaries Tax Return）
• 最近6個月嘅公司銀行月結單
• 最近6個月嘅個人銀行月結單

如何計算「可計收入」：

• 公司稅前淨利潤 × 你嘅持股比例 = 你嘅權益收入
• 加上你從公司支取嘅董事酬金
• 銀行通常打折20-30%（即只計70%-80%），反映生意風險

舉例：

• 有限公司2025年淨利潤$150萬，你持股100%
• 你每月支取董事酬金$2萬 = 每年$24萬
• 銀行可計收入 = ($150萬×100% + $24萬) × 75%（打折）= $130.5萬
• 月均可計收入 = $130.5萬 / 12 = $108,750

2.2 獨資經營 / Freelancer

銀行要求：

• 最近2-3年嘅個人稅單（利得稅報稅表）
• 最近6個月嘅銀行月結單（顯示穩定現金流）
• 與客戶簽訂嘅合約（如有）
• 香港會計師公會認可嘅執業會計師簽發嘅收入證明

如何計算「可計收入」：

• 稅單上嘅「應評稅利潤」× 75%-80%（打折）
• 如果冇核數報告，銀行會將收入再打折

Freelancer特別難：如果你冇成立公司、冇核數報告、收入靠每月銀行入數，銀行審查極嚴。建議：註冊一間有限公司，至少2年有完整核數報告，咁先有機會。

2.3 收租業主（以租金收入申請按揭）

如果你主要收入來自物業租金，銀行會以租金收入計算（而唔係稅單）。

計算方式：

• 出租物業嘅市值租金（以銀行估值為準）× 70%-80%
• 如果你已經有租約，可以用實際租金
• 銀行會打折，反映空置率、維修費、差餉等開支

三、自僱人士按揭成數上限

自僱人士即使收入OK，按揭成數上限通常低過受僱人士：

自僱人士想做九成按揭極難——按揭保險公司（HKMC）對自僱人士審批比銀行更嚴。

四、提高按揭獲批率嘅實戰技巧

4.1 長期穩定報稅

銀行睇最近2-3年稅單。如果你年年報稅金額穩定或上升，銀行信心會大增。如果有一年突然收入大跌，必須有合理解釋（例如疫情、行業調整）。

4.2 保持公司/個人財務分離

清晰分開公司戶口同個人戶口嘅現金流。銀行特別關注你嘅公司係咪「正經做生意」，定係只係一個殼。

4.3 準備6個月以上嘅銀行月結單

銀行月結單顯示穩定現金流比稅單更有說服力。建議保留最少12個月嘅紀錄。

4.4 考慮增加擔保人

如果有穩定收入嘅配偶/家人做擔保人，可以大幅提高獲批率同貸款額。

4.5 透過中介尋找「自僱友善」銀行

唔同銀行對自僱人士嘅審批標準差異極大。一啲銀行（如中資行、中小型銀行）比較願意批自僱按揭。中介可以幫你配對最適合嘅銀行。

五、FAQ

Q1：剛創業不足2年，可唔可以申請按揭？ A1：極難。大部分銀行要求最少2年稅單。少數銀行接受1年稅單+6個月銀行月結單，但貸款額會大幅打折（可能只批50%-60%）。

Q2：Freelancer可唔可以用MPF記錄證明收入？ A2：自僱人士可以自願供MPF，但供款額係你自訂嘅，對銀行嚟講參考價值有限。稅單+銀行月結單仍然係最主要證明。

Q3：我係有限公司東主，但公司蝕錢（或接近冇盈利），我可唔可以借董事酬金做收入證明？ A3：如果公司蝕錢但你支取高額董事酬金，銀行會質疑呢筆錢嘅可持續性。銀行通常會以公司淨利潤同董事酬金較低者為準。

本文資料截至2026年5月，銀行審批標準以各銀行最新政策為準。