TL;DR
按揭保險（由HKMC或MCG提供）容許銀行突破金管局嘅70%按揭成數上限，讓你最高可借90%（$1,500萬或以下物業）。保費約為貸款額嘅1.15%-5.0%（一次性支付），可以加埋落貸款額度。關鍵限制：物業必須自住、申請人必須有固定收入、首次置業（或換樓）、不可出租。本文完整拆解按保嘅所有費用、條件同常見陷阱。
一、按保嘅作用同原理
按保並非直接借錢畀你，而係：銀行借70%，按保公司擔保剩餘嘅20%（即總共90%）。如果你斷供，按保公司會賠償銀行超出70%嘅損失部分。
二、最高按揭成數（2026年）
| 物業價值 | 最高成數（經按保） | 自住要求 | 其他要求 |
|---|---|---|---|
| $400萬或以下 | 90% | 必須自住 | 固定收入 |
| $400萬-$1,000萬 | 90%（上限$900萬） | 必須自住 | 固定收入+首置 |
| $1,000萬-$1,500萬 | 80% | 必須自住 | 固定收入+首置 |
| $1,500萬-$3,000萬 | 70% | 必須自住 | 不需按保 |
| 非住宅/車位 | 不可經按保 | — | — |
三、按保費用
3.1 保費率表（貸款額佔比，一次性支付）
| 按揭成數 | 保費率範圍 |
|---|---|
| 80% | 貸款額嘅1.15%-1.75% |
| 85% | 貸款額嘅1.80%-2.80% |
| 90% | 貸款額嘅2.60%-5.00% |
實際保費率取決於：按揭成數、還款年期、申請人年齡、是否首置。
3.2 保費計算範例
$800萬物業，借90%（$720萬），30年期，首置：
- 保費率約3.5%（估算）
- 保費 = $720萬 × 3.5% = $252,000
你實際要畀嘅總數：
- 首期$80萬 + 保費$252,000 = $1,052,000
- 貸款額$720萬（可以選擇將保費納入貸款，即借$7,452,000）
3.3 保費支付方式
| 方式 | 說明 |
|---|---|
| 一次性支付 | 提取貸款時一次過畀，保費率最低 |
| 分期支付 | 每年支付，保費率較高（約+0.5%年） |
| 納入貸款 | 將保費加進貸款額，每月攤還 |
四、申請資格
必須條件
- 物業必須自住（不可出租）
- 申請人有固定收入（自僱人士極難獲批）
- 首次置業或換樓（非投資用途）
- 壓力測試通過（利率+2%後，DSR ≤ 60%）
唔批嘅常見情況
- 自僱人士（除非有2-3年稅單同核數報告）
- 非本地居民（部分簽證不接受）
- 物業樓齡過舊（>50年）
- 收入不穩定（佣金收入為主而冇底薪）
- TU評級過低
五、按保最大陷阱：不可出租
按保嘅最嚴格限制係物業必須自住、不可出租。如果你私下出租而被發現：
- 按保公司可以要求你即時清還超出70%嘅貸款部分
- 銀行可以Call Loan
- 將來可能被列入黑名單
「被發現」嘅方式：銀行不定期抽查（例如寄信到你嘅物業地址，如果租客拆信就露餡）；土地註冊處嘅差餉紀錄顯示非業主自住；鄰居投訴等。
六、FAQ
Q1：按保費用可唔可以退？ A1：如果你喺首3年內還清貸款，可以按比例退還部分保費。退還比例由首年70%遞減至第3年20%，第3年後不退還。
Q2：換樓時新樓可唔可以用按保？ A2：可以，前提係你賣咗舊樓（即係唔係同時持有兩層）。如果你同時持有舊樓等賣出，銀行會視為非首置，唔可以用按保。
本文資料截至2026年5月，按保政策以HKMC/MCG最新公布為準。
