TL;DR
內地買家在香港做按揭有三個主要障礙：①按揭成數上限只有50-60%（比香港永久居民低10-20%），②內地收入證明要求極嚴（稅單、銀行流水、公司信、僱傭合約缺一不可），③資金來源需要嚴格AML審查。最好嘅策略係透過中資銀行（中銀香港、工銀亞洲、建行亞洲等）申請，佢哋對內地文件嘅審批經驗最豐富。本文完整分析所有限制同實戰對策。
一、內地買家嘅按揭成數
| 買家身份 | 最高按揭成數 | 可否經按保？ |
|---|---|---|
| 香港永久居民 | 90%（經按保） | ✅ 可以 |
| 香港非永久居民（有工作簽證） | 70-80% | 部分情況可以 |
| 內地買家（冇香港身份證） | 50-60% | ❌ 不可以 |
| 海外買家（非香港稅務居民） | 50-60% | ❌ 不可以 |
即係話，你買一層$1,000萬嘅樓，最多借$500-600萬，其餘$400-500萬要自己出。
二、內地收入證明要求
銀行對內地收入文件嘅要求極嚴格：
| 文件 | 要求 |
|---|---|
| 個人所得稅完稅證明 | 最近1-2年，顯示完整年收入 |
| 銀行流水（工資卡） | 最近6-12個月，俾銀行睇到每月工資存入 |
| 公司信（在職證明） | 英文或中英文，公司蓋公章 |
| 僱傭合約 | 中文版+英文翻譯（可搵律師核證） |
| 社保記錄 | 部分銀行要求，證明僱傭關係真實 |
常見reject原因：稅單收入同銀行流水顯示嘅入帳對唔上（可能因為現金收入/獎金分開發放）。
三、邊間銀行最適合內地買家？
| 銀行 | 對內地買家友善度 | 原因 |
|---|---|---|
| 中銀香港 | ⭐⭐⭐⭐⭐ | 中銀內地同香港分行數據互通，審批最快 |
| 工銀亞洲 | ⭐⭐⭐⭐⭐ | 同工商銀行內地分行有協同 |
| 建行亞洲 | ⭐⭐⭐⭐⭐ | 同建設銀行內地分行有協同 |
| 滙豐 | ⭐⭐⭐ | 可處理但要更多翻譯文件 |
| 渣打 | ⭐⭐⭐ | 同上 |
| 東亞 | ⭐⭐⭐ | 部分接受 |
建議：優先搵中資銀行，佢哋唔使翻譯內地文件，審批時間可節省2-4星期。
四、資金來源及AML
內地買家匯錢到香港做首期，銀行需要嚴格嘅反洗錢審查：
- 證明資金喺內地來源嘅合法性（例如薪資收入、賣物業、投資回報等）
- 資金需經正規銀行渠道匯出（個人購匯額度每年US$50,000）
- 如果首期超過US$50,000，需要多個年度匯出或由家人分開匯款（但需解釋關係）
- 不接受現金存入（銀行會視為可疑資金）
五、印花稅
內地買家買香港住宅需要支付嘅印花稅：
- 2024年撤辣後，非永久居民購買住宅嘅**買家印花稅（BSD）**已經取消
- 現時印花稅率同香港永久居民一樣（按樓價分級）
- 即係話內地買家現時冇額外印花稅負擔（同2024年前比係重大改變）
六、FAQ
Q1：內地買家可否喺香港做轉按？ A1：可以，前提係你嘅物業已經喺你名下，而且你嘅收入證明仍然有效。轉按需重新審批同估值。
Q2：持內地身份證可以做到高成數按揭嗎？ A2：唔可以。按揭保險（HKMC/MCG）只接受香港永久居民或部分持香港工作簽證人士申請。內地買家（冇香港身份證）唔可以用按保，因此最高成數只有50-60%。
本文資料截至2026年5月，銀行政策以各銀行最新審批標準為準。
