TL;DR
經按揭中介申請按揭，平均可以攞到貸款額1.2%-1.8%嘅現金回贈，而直接去銀行通常只有0.5%-1.0%。但中介唔係慈善機構——佢哋嘅收入來自銀行佣金，存在推薦高佣金銀行而唔係最低利率銀行嘅動機。本文用真實數字幫你計清楚：經中介定銀行，最終邊個方案最抵。
一、成本結構全面拆解
一個按揭方案嘅真實成本包括以下組成部分：
| 成本項目 | 銀行直接申請 | 經中介申請 |
|---|---|---|
| 按揭利率（H按/P按） | 可自行格價，攞到最優利率 | 可能被推薦佣金較高嘅銀行 |
| 現金回贈 | 0.5%-1.0%（需自行談判） | 1.2%-1.8%（中介已包） |
| 中介費 | $0 | $0（中介向銀行收佣金） |
| 罰息期約束 | 同 | 同 |
| 估價費用 | 銀行免費 | 銀行免費 |
| 律師費 | 約$8,000-$15,000 | 約$8,000-$15,000 |
關鍵發現：表面上中介唔收費，但你付出嘅代價係未必攞到全港最低利率。中介推薦嗰間銀行可能比最優利率高0.05%-0.1%。
二、用真實數字計一次
假設：樓價800萬，貸款70%（560萬），還款期30年。
方案A：直接去銀行（滙豐，H+0.3%，封頂P-2%）
- 利率：假設1個月HIBOR 4.0%，實際按息=4.3%（封頂P-2%=3.875%），取封頂3.875%
- 月供：約$26,350
- 現金回贈：貸款額0.8%（自行談判）=$44,800
- 30年總利息支出：約$388.6萬
方案B：經中介（推薦銀行，H+0.35%，封頂P-2.25%）
- 利率：封頂3.75%（P=6%，6%-2.25%=3.75%）
- 月供：約$26,080
- 現金回贈：貸款額1.5%=$84,000
- 30年總利息支出：約$378.9萬
**方案B勝出！**雖然利率表面高0.05%，但因為P按封頂機制，實際封頂利率更低。加埋高回贈，總體更抵。
方案C：經中介攞最高回贈但利率較高
- 假設中介推薦某銀行H+0.5%，封頂P-1.75%，回贈1.8%
- 封頂利率：6%-1.75%=4.25%
- 月供：約$27,540
- 現金回贈：$100,800
- 30年總利息支出：約$431.4萬
**方案C輸晒！**雖然回贈多咗$56,000，但30年多畀利息$42.8萬，完全唔抵。
教訓：千祈唔好為咗高回贈而接受高利率。利率先決，回贈其次。
三、銀行直接申請嘅潛在優勢
直接去銀行唔係一定輸，以下情況可能更抵：
3.1 銀行現有客戶利率優惠
如果你係銀行嘅「尊貴理財」或「私人銀行」客戶，銀行會提供額外利率折扣（通常0.05%-0.15%），呢啲優惠中介未必有。
| 客戶層級 | 額外利率折扣 |
|---|---|
| 一般客戶 | 0% |
| 優越理財（>100萬資產） | 0.05%-0.1% |
| 尊貴理財（>500萬資產） | 0.1%-0.15% |
| 私人銀行（>2000萬資產） | 0.15%-0.25% |
3.2 出糧戶口捆綁優惠
部分銀行要求按揭客戶同時開立出糧戶口，提供額外0.05%-0.1%利率折扣。如果你本身係嗰間銀行嘅出糧客戶，直接申請嘅利率可能比經中介更低。
3.3 一手樓发展商優惠
買一手樓時，發展商經常同指定銀行合作提供「備用一按」或「二按」計劃，呢啲必須直接經指定銀行申請，中介無法介入。
四、中介嘅不可替代價值
不過，中介喺以下場景有明顯優勢：
4.1 節省時間
自己去5間銀行格價、填5份申請表、交5次文件、跟進5條審批進度，需時約20-30小時。經中介只需提交一次文件，中介幫你派去5間銀行，節省大量時間。
4.2 非標準申請
自僱人士、海外收入、公司名義買樓、高成數按揭（80%-90%）等非標準申請，中介可以根據各銀行嘅風險偏好推薦最可能獲批嘅銀行，避免周圍碰壁。
4.3 銀行內部知識
中介客戶經理每日處理大量申請，知道邊間銀行最近放寬咗咩條件（例如某銀行近期對某行業人士較寬鬆）、邊間銀行審批隊列較短。呢啲即時資訊係自己去銀行攞唔到嘅。
五、混合策略：自己格價 + 中介申請
最精明嘅做法係：
- 自己先做功課：上香港銀行公會網站或各大按揭比較網站，了解市場最低利率水平
- 去2-3間銀行直接問價：攞到銀行嘅直接報價
- 同時搵1-2間中介報價：比較中介推薦嘅銀行同你自己問到嘅係咪同一間
- 如果中介推薦嘅利率一致或更低：經中介申請，賺埋回贈
- 如果中介推薦嘅利率明顯較高：要求中介申請你問到低利率嗰間銀行（如果係合作銀行），否則直接去銀行
六、FAQ
Q1：經中介申請，銀行會唔會睇低我一線？ A1：唔會。銀行審批按揭係睇你嘅收入、信貸紀錄同物業估值，唔會因為你經中介申請而降級處理。
Q2：可唔可以同時經中介同直接去銀行申請？ A2：可以。但同一時間唔好向超過3-4間銀行提交正式申請，因為每次申請都會產生信貸查詢（hard enquiry），短期內太多查詢可能壓低信貸評分。
Q3：中介話「全港最低利率」係咪真？ A3：要求佢列出具體邊間銀行、咩利率計劃，然後你自己打電話去嗰間銀行核實。有誠信嘅中介會提供銀行名同事實利率，唔肯講嘅就要小心。
本文計算假設基於2026年5月市場利率水平，實際利率可能變動。
