引子
2026年樓市走勢未明，但居屋同公屋始終係用家置業嘅基石。無論係抽中新一期居屋嘅幸運兒，定係打算買入租置公屋嘅上車客，按揭都係成個置業流程最關鍵嘅一環。利率升跌丶壓力測試要求丶擔保年期同按揭成數，每一樣都直接影響你嘅供款能力。呢份指南會由最基本嘅概念出發，一直拆解到2026年最新嘅按揭政策同實戰技巧，幫你喺入市前做足功課，避開常見嘅申請陷阱。我哋會深入分析H按丶P按嘅封頂機制，引用香港金融管理局（HKMA）嘅壓力測試公式，並解構香港按揭證券有限公司（HKMC）同房委會嘅擔保安排，確保你嘅按揭申請萬無一失。
居屋與公屋按揭嘅基本權益
居屋同公屋之所以受歡迎，除咗定價低市價一截，最大賣點係有政府或房委會做擔保。新居屋嘅按揭成數最高可以做到樓價嘅九成半（綠表人士）或者九成（白表人士），還款期最長去到三十年，而且唔使經過壓力測試同供款佔入息比率嘅嚴格審查，因為有房委會嘅信貸擔保。同樣，租置計劃嘅公屋單位，銀行一般都會批出高達十成嘅按揭，即係100%貸款，等於買家幾乎唔使額外拎首期就可以上車。但提返大家，呢種擔保並唔係無條件：銀行會確認擔保年期剩餘幾多，一般而言，居屋擔保期係由首次發售日期起計三十年，租置公屋嘅擔保期則由該單位首次出售日起計二十五年。如果物業樓齡較高，擔保期所剩無幾，銀行就可能會要求買家自行通過壓力測試同供款比率上限，到時就同私樓按揭冇太大分別。
按揭利率選擇：P按丶H按與封頂機制
市面上居屋同公屋按揭產品主要分為「最優惠利率按揭」（Prime-rate mortgage，俗稱P按）同「銀行同業拆息按揭」（HIBOR mortgage，俗稱H按）。P按嘅息率係跟隨銀行公布嘅最優惠利率（Prime rate）減去一個固定百分比，例如「P-2.5%」，現時大型銀行嘅P多數係5.875厘，所以實際按息大約係3.375厘。H按就複雜少少，係以一個月銀行同業拆息（1M HIBOR）為基準，再加一個固定息差，例如「H+1.3%」，如果當日HIBOR係4厘，實際按息就高達5.3厘，但H按一定有個「封頂利率」（Cap rate），通常設定為等同該銀行嘅P按水平（例如P-2.5%），所以即使拆息飆升，業主最貴都唔會超過3.375厘。對居屋買家嚟講，呢個封頂機制係安全網：你可以享受到拆息低企時嘅慳息效果，又唔怕突然加息嘅衝擊。值得留意，銀行公會制定嘅利率機制同金管局嘅指引下，H按嘅封頂利率係浮動嘅，會隨住銀行資金成本同政策改動而調整，所以2026年申請按揭之前一定要問清楚現行Cap rate係幾多。
壓力測試與供款比率嘅實質公式
雖然一手居屋唔需要進行壓力測試，但如果你想轉按套現，或者買入擔保期已過大半嘅二手居屋，銀行就會嚴格執行金管局嘅按揭審批準則。根據香港金融管理局嘅《住宅按揭貸款指引》，每月總供款（包括本金同利息）不得超過借款人家庭月收入嘅50%；同時銀行必須假設按息上升兩厘（即加200基點）嚟進行壓力測試，測試後嘅每月供款同其他債務開支總和，不得超過月收入嘅60%。具體公式如下：
壓力測試下最高可借貸款額 = （月收入 × 60% - 現有債務月供） ÷ （壓力測試利率下每百萬元按揭嘅每月還款額）
舉個例，如果買家月入五萬，冇其他債務，銀行會用一個「現行按息+2厘」嘅利率（例如由3.375厘變5.375厘）計算一筆一百萬元按揭嘅三十年還款期月供金額。呢個數字會決定最終貸款上限，確保借款人喺加息周期都頂得住。值得一提嘅係，即使銀行採用P按同H按，壓力測試都係統一以「封頂利率加2厘」去計，確保一致性。呢個機制由金管局多年來不斷檢討同微調，2026年雖然未有全面放寬嘅消息，但業界普遍預期按揭證券公司會針對居屋同公屋市場推出更多彈性安排，減輕上車壓力。
按揭保險同高成數按揭嘅關鍵角色
好多人混淆咗房委會擔保同香港按揭證券有限公司（HKMC）嘅按揭保險計劃，其實兩者運作完全唔同。房委會擔保主要針對一手居屋同租置公屋，令銀行願意批出九成甚至十成按揭而毋須額外保險。但對於已補地價嘅居屋（即係自由市場居屋），房委會擔保已經失效，呢類物業就變成私樓身份，要借高成數按揭就要靠HKMC嘅按揭保險。現時HKMC嘅政策容許樓價1,000萬港元以下嘅物業最高可借九成（貸款上限900萬），1,000萬至1,125萬嘅物業借八成至九成（貸款上限900萬），而1,125萬至1,920萬嘅物業最高可借八成（上限1,920萬）。對補地價居屋嘅買家嚟講，善用按揭保險可以大幅減少首期支出，但要留意，呢個計劃需要繳付一次性嘅按揭保費，而且保險公司嘅審批會較為嚴謹，借款人必須通過上述壓力測試。
2026年按揭政策三大動向
展望2026年，有幾個政策方向值得居屋及公屋申請人密切留意。首先，金管局喺控制系統性風險嘅前提下，有機會因應樓市氣氛微調壓力測試嘅加息假設，由現行嘅200基點放寬至100基點，或者放寬供款佔入息比率上限。呢類做法早喺過去逆周期措施中出現過，一旦落實，居屋買家嘅貸款能力會顯著提升。立法會財務委員會亦正檢討提高居屋擔保期上限，研究將三十年擔保期延長至三十五年甚至四十年，咁就可以幫到樓齡較高嘅居屋單位維持高成數按揭，避免買家中途要喘息式再融資。其次，香港按揭證券公司有傳會推出針對「白居二」嘅專屬按揭保險產品，容許準買家免補地價下獲得更大貸款彈性，同時壓低保費。最後，銀行公會嘅成員行正積極爭取將居屋同租置公屋按揭嘅H按封頂利率同私樓睇齊，甚至提供更優惠嘅P按息差，呢場競爭最終會令業主受惠。
申請流程同五個必要步驟
實際申請居屋或公屋按揭嗰陣，流程同私樓大同小異，但有幾個位要特別留意。第一步，確認擔保期狀況：到房委會網站查閱單位首次發售日期同擔保剩餘年期，如果擔保期多過十五年，大多數銀行都會批高成數按揭而唔需要壓力測試；少過十年就可能要準備好入息證明。第二步，鎖定銀行同利率方案：建議同時向三至四間銀行查詢，比較P按同H按嘅實際利率丶封頂息率以及現金回贈。第三步，提交所需文件：香港身分證丶收入證明（糧單丶稅單或強積金記錄）丶臨時買賣合約丶銀行存摺記錄同住址證明。第四步，估價及審批：銀行會委託測量師行進行估價，居屋同公屋因為成交參考少，估價容易偏離臨約售價，買家要預留資金補差價。第五步，簽訂按揭契及提取貸款：喺律師樓見證下簽署按揭契，銀行就會將貸款金額直接過數畀賣方律師。整個時間線一般約需四至六個星期，如果牽涉按揭保險，可能要多兩星期。
常見問題與實戰貼士
問：「居屋轉按係咪一定唔可以做？」答：可以，但必須喺罰息期完結後進行，而且擔保期要依然有效，否則銀行會當作私樓按揭處理。最高可轉按至樓價六成，如果想借多啲就要向HKMC申請按揭保險。貼士方面，如果係近年以低息H按入市嘅居屋業主，現時轉按誘因未必好大，但可以趁銀行推廣期收取現金回贈同律師費津貼，變相降低利息開支。問：「租置公屋買賣有冇額外收費？」答：買家要負責支付印花稅（100蚊內則免收）丶律師費同雜費，而賣方要補地價，售價已反映。最後，無論係居屋定公屋，買家應提早計清壓力測試底線，唔好因為有擔保就掉以輕心。參考金管局嘅住宅按揭貸款問答同房委會嘅居屋擔保安排，可以掌握第一手官方資訊。香港按揭證券有限公司嘅按揭保險計劃亦提供詳盡計算機，值得大家善用。
面對2026年嘅按揭環境，睇得通封頂機制丶識計壓力測試丶用得啱擔保年期，就係居屋同公屋買家致勝嘅黃金三角。做好功課，揀啱銀行，你就可以安安穩穩踏上置業之路。