引子
隨着「高端人才通行證計劃」（高才通）、「優秀人才入境計劃」（優才）及「非本地畢業生留港／回港就業安排」（IANG）的推行，近年大批內地及海外專才落戶香港。根據入境事務處數據，截至2024年中，各類人才計劃已累計批出超過十萬宗申請。這批高學歷、高收入人士自然衍生出置業需求，惟他們在申請物業按揭時，往往對自己的身份認定、銀行審批標準、以及昔日的「辣招」印花稅規則感到困惑。本文將從銀行前線及按揭中介角度，逐一拆解高才通、優才及IANG持有人的按揭要點，並涵蓋2024年2月全面撤辣後的最新市場實務。
身份認定：按揭成數、壓力測試與銀行審批新規
持有高才通、優才或IANG簽證的人士，均獲發香港非永久性居民身份證。在銀行眼中，這類客戶的按揭審批主要考量兩項因素：還款能力是否源於香港，以及其居留身份是否具備穩定性。
過往，若借款人的主要收入來自香港以外地區，銀行會將按揭成數上限下調一成（例如1,000萬港元以下住宅由六成降至五成），並採用較嚴格的壓力測試。然而，香港金融管理局（HKMA）於2024年2月28日宣布調整一系列物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施，對人才計劃持有者屬重大利好。根據金管局當日發出的新聞稿，即日起暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求；同時，非香港收入人士的按揭成數上限與香港收入人士看齊，不再需要額外下調。現時所有持有香港身份證的人士（包括非永久性居民），只要符合銀行內部信貸準則，購買自用住宅的按揭成數最高可達七成（樓價1,000萬港元以下）或六成（1,000萬港元以上），與永久居民無異。供款與入息比率（DSR）的上限則劃一為50%，無須再進行加息三厘的壓測。
此外，香港按揭證券有限公司（HKMC）同步將按揭保險計劃的適用範圍擴展至非香港永久性居民。根據政府2024年2月28日有關全面撤銷住宅物業需求管理措施的新聞公報，HKMC相應調整其按揭保險計劃的申請資格，容許持有香港身份證的非永久居民申請高成數按揭保險，例如樓價1,000萬港元以下的物業最高可敍做九成按揭（須支付按揭保費）。這意味高才通、優才及IANG持有人即使目前尚未取得永久居民身份，仍可透過按保計劃以較低首期上車。
銀行在審閱收入證明時，依然會重點核實借款人的工作穩定性。對高才通及優才人士而言，若能提供香港僱傭合約、完整糧單及香港銀行出糧紀錄，即使申請高成數按保，獲批機會亦極高。IANG畢業生若剛轉職，部分銀行或會要求提供稅單或六個月以上的糧單；若收入暫時不達標，可考慮加入香港直系親屬作為擔保人或共同借款人，以提升DSR的通過率。若借款人屬自僱人士（例如部分優才以內地公司業務為收入來源），銀行會要求提供經審計的財務報表及企業稅單，並可能要求資產證明作輔助。
印花稅變革：從「辣招」到全面撤辣，人才置業負擔大減
印花稅一直是外來人才最關心的成本之一。在2024年2月28日前，非香港永久性居民購買住宅物業須繳付高達30%的雙重印花稅，分別為15%的買家印花稅（BSD） 及15%的新住宅印花稅（NRSD）。即使政府自2022年起為合資格外來人才設立「先徵後退」機制，即先繳付相關稅款，待居港滿七年並成為永久性居民後方可申請退還，這仍對人才構成巨大的前期現金流壓力。
然而，財政司司長在2024年2月28日宣佈全面撤銷所有住宅物業需求管理措施（俗稱「撤辣」）。根據政府新聞公報，由2024年2月28日起，所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）。換言之，現在高才通、優才及IANG持有人購買住宅物業，與香港永久性居民一樣，只需按從價印花稅（AVD）第2標準稅率繳稅。具體稅率取決於物業代價，若屬首次置業，可享有較低的累進稅率（例如樓價300萬港元以下只須繳付100港元，600萬港元以下稅率為3%等）。如已持有其他住宅物業，則須按第1標準稅率（劃一15%）繳稅。此政策一舉消除了外來人才在印花稅上的身份差異，令置業成本大幅下降，亦無需再等待七年退稅。
值得留意的是，撤辣政策適用於所有在2024年2月28日或之後簽訂的臨時買賣合約。若你在撤辣前已購入物業並繳付了BSD／NRSD，只要在合資格情況下居港滿七年成為永久居民，仍可根據原有機制向稅務局申請退還已繳付的辣招稅，相關安排不受撤辣影響。稅務局的從價印花稅專頁及入境事務處的高才通計劃頁面可提供進一步細節。
高才通、優才與IANG三大計劃個案拆解
雖然在當前的宏觀政策下，三類人才計劃持有人在按揭身份認定及印花稅上已基本趨同，但實際審批中仍存在一些微妙差異，值得仔細分析。
高才通人士一般屬A類（年薪達250萬港元或以上）或B／C類（合資格大學畢業並具工作經驗）的高端專才。銀行通常視這類客戶為優質客戶，因為他們普遍具備高收入及高流動資產，且絕大部分已獲香港僱主聘用。若以香港收入申請按揭，幾乎可享與本地高收入人士一樣的條款，包括最優惠利率P按（封頂利率現約4.125厘）或HIBOR按揭（H+1.3%，封頂P-2%），並輕鬆通過DSR計算。即使是高成數按保，獲批率亦極高。
優才人士的個案差異較大。綜合計分制下成功獲批的人士，有些已在港受僱於金融、科技等大型企業，與高才通情況類同。但部分優才屬「成就計分制」人士，可能長居內地，收入主要來自內地公司或投資收益。在新措施下，銀行雖然不再因為非本地收入而下調按揭成數，但仍會仔細核實內地收入的完稅情況及穩定性。建議這類客戶準備最少六個月的內地銀行流水、完稅證明及公司審計報告，並最好能在香港銀行有充裕的資產證明。若敘做按保，HKMC對非本地收入的認可程度亦有所提升，但部分銀行或有內部門檻，可經按揭中介向多家銀行查詢最佳方案。
IANG持有人一般為剛在香港高等院校畢業的非本地生，留港工作首年收入可能處於起步階段。銀行會將其視作普通本地僱員處理，只要能夠提供僱傭合約及三個月以上糧單，購買細價樓（如400至600萬港元）的按揭成數及利息條件與永久居民相同。部分IANG畢業生若打算與伴侶聯名置業，而伴侶為非本港居民或無收入，計算DSR時只可計入有收入一方的還款能力。強烈建議IANG人士倘首期有限，可透過按揭保險計劃借足九成，以減少對家庭支援的依賴。
銀行實務：文件清單、高成數按揭與按息選擇
當前的按揭市場對人才計劃人士極為友善，但要順利獲批，仍須在文件準備及流程上多加留意。
標準按揭申請文件包括：
- 香港身份證及入境處簽發的有效電子簽證／簽注（顯示逗留期限及無工作限制條款）
- 最近三個月的收入證明（糧單、銀行月結單顯示出糧紀錄）
- 僱傭合約或聘任書，銀行或會致電僱主核實
- 最近一年的稅單（如有）
- 若屬自僱／內地收入，另需提供內地企業營業執照、近六個月銀行流水、完稅證明及財務報表
透過HKMC按揭保險計劃申請高成數按揭，除了上述文件，還須填寫按保申請表及簽署相關聲明。銀行及HKMC會重點審查借款人的信貸紀錄、物業估值及還款能力。由於HKMC已正式將非永久居民納入計劃，無需再像過去般依賴「雙邊擔保人」等迂迴方式。實際操作上，部分銀行或仍要求非永久居民的逗留期限必須不少於一年，並會考慮其續簽風險，但對於高才通、優才這類續簽相對明確的計劃，通常不會造成障礙。
按息方面，目前市場主流為拆息按揭（H按），利率為H+1.3厘，設有與最優惠利率P掛鈎的封頂利率（P-2%，實際約4.125厘）。若預期HIBOR持續高企，部分客戶會選擇P按（P-2.25厘），利率較低但缺乏拆息下行的彈性。人才計劃客戶的貸款額若達一定規模（如800萬港元以上），可向銀行爭取較優的現金回贈及存款掛鈎按揭計劃（Mortgage-Link），以對沖利息開支。建議利用金管局的暫停壓測及成數放寬，一併計算自身的最高可負擔樓價，再配合撤辣後節省的印花稅，整體上車門檻已較2023年前大為降低。
總結：人才置業黃金窗口已開
2024年2月堪稱香港樓市政策的轉捩點。金管局暫停壓力測試、劃一非本地收入按揭成數，HKMC開放高成數按保予非永久居民，疊加政府全面撤辣，三重效應下令高才通、優才及IANG持有人的置業障礙幾乎掃清。身份的差異不再衍生額外的借貸限制或印花稅負擔，人才只需聚焦於自己的收入穩定性和長遠財務規劃。
對於計劃在港定居及發展的事業型人才而言，現時確是利用政策紅利入市的良機。有意置業者應提早整理好收入證明文件，並委託專業按揭中介比較不同銀行及按保方案，確保在最短時間內鎖定最適合自己的按揭計劃。隨着更多人才取得永久居民身份，他們的物業亦能持續為本港銀行體系注入優質按揭資產，達至人才、銀行與市場三贏局面。