引子
2026年居屋及公屋按揭市場迎來多項重要調整，房委會與金管局聯手優化資助房屋貸款機制，居屋按揭2026的玩法同過去已有明顯分別。作為扎根香港按揭轉介市場的Brokers HK，我哋一直緊貼政策最新發展，今次就為大家拆解居屋與公屋按揭2026全攻略，由基本資格、利率比較、壓力測試到轉按竅門，全部用行內人視角同你講清講楚。
居屋按揭2026：基本條件與最新限制
居屋按揭成數（LVR）向來較私樓保守，但2026年港府因應樓市調整，放寬咗部分限制。根據房屋署及金管局聯合公布，新一期居屋（包括綠表同白表）最高按揭成數仍維持綠表95%、白表90%，但銀行審批時對入息證明及信貸紀錄嘅要求更嚴格。未補地價居屋嘅按揭必須經由房委會擔保，最長還款期30年，而擔保期係由首次轉讓日期起計30年，呢點大家要留意，如果居屋樓齡已逾25年，銀行可能要求縮短還款期或降低按揭成數。2026年起，多間銀行引入「居屋按揭預先批核」服務，申請人喺揀樓前已可獲原則性批核，大大縮短上會時間，但記住，呢類預批都要計壓力測試，同埋要睇申請人係咪已持有其他物業。
公屋按揭與居屋按揭：兩大資助房屋貸款差異
公屋按揭相對複雜，坊間經常將公屋同綠置居混淆，2026年實際操作上，租置計劃公屋（即租者置其屋）同綠置居項目嘅按揭規定接近居屋，同樣享有房委會擔保，最高95%按揭，年期最長25年（視乎樓齡），但普通公屋單位如果想做按揭，必須先補地價，變相成為自由市場物業，先用得一般銀行按揭產品。未補地價公屋嘅按揭限制多，只得少數銀行受理性質類似嘅貸款，而且息率較高、成數較低。呢個部分Brokers HK強烈建議業主先諮詢專業按揭中介，避免因擔保年期及樓齡問題被拒批。值得一提，2026年房委會檢討咗「未補價資助出售房屋——出租計劃」對按揭嘅影響，容許業主出租部分房間，但做緊按揭嘅單位要事先獲銀行同意，否則屬違約。
2026年居屋按揭利率、封頂與現金回贈比拼
利率係大家最關心嘅一環。現時銀行提供俾居屋按揭嘅主要計劃包括H按（以1個月HIBOR為基準）同P按（最優惠利率為基準）。截至2026年第二季，大型銀行H按普遍報H+1.3%，封頂利率為P-2.25%（P=5.875%），實際封頂利率約3.625%。同私樓冇分別，居屋按揭都可享現金回贈，2026年部分銀行現金回贈高達貸款額2%，加埋中介轉介嘅額外回贈，總回贈可以達2.2%至2.5%，慳息又賺回贈。但大家要留意，金管局規定現金回贈超過1%需計入按揭貸款額，影響按揭成數計算。H按用家可以受惠於2026年HIBOR預計回落嘅趨勢，但同時要有封頂保障。Brokers HK嘅內部數據顯示，逾70%居屋買家最終選擇H按，貪其彈性及潛在低息，更有銀行提供存款掛鈎按揭戶口（Mortgage-Link），進一步降低實際利息開支，呢點值得精明業主考慮。
壓力測試與入息要求：金管局公式一定要識
雖然房委會擔保嘅居屋按揭毋須購買按揭保險，但仍須符合金管局嘅供款與入息比率（DSR）要求。基本DSR上限為50%，壓力測試假設利率上升3厘，計及壓力測試後DSR不得超過60%。公式係：每月供款額 / 每月入息 ≤ 50%；（每月供款額 + 壓力測試加息3厘後額外利息） / 每月入息 ≤ 60%。以借盡500萬、年期30年、利率3.625%為例，每月供款約22,800蚊，壓力測試下利率升至6.625%，供款增至32,000蚊，咁樣最低入息要求就要64,000蚊先過到關。呢個係基本計法，入息申報包括固定底薪、佣金、年終花紅等，銀行會因應唔同行業穩定程度打折。2026年開始，金管局允許部分銀行對專業人士（如醫生、律師、公務員）提供彈性處理，但中介會幫你計得清清楚楚，避免到批核先至發現唔達標。
居屋轉按策略：解鎖資金、慳息兼賺回贈
居屋按揭唔止上會咁簡單，適時轉按可以帶來可觀回報。已知未補地價居屋轉按必須維持原擔保條件，即唔可以加按套現，但可以透過轉按獲取銀行現金回贈同更優惠利率。2026年多間銀行針對居屋轉按推出限時優惠，H+1.2%甚至更低，加上中介回贈，總回贈可達2.8%。綠表業主若已過擔保期，部分銀行可能要求重新入息審查，所以最好喺擔保期完結前完成轉按。另外，針對早年以高息P按入市嘅居屋業主，2026年係轉H按嘅絕佳時機，封頂利率穩定，長遠慳到利息支出。Brokers HK提醒，轉按需支付幾千蚊律師費，但銀行現金回贈足以覆蓋有餘，往往仲有錢落袋，屬無本套利。
2026年市況展望與按揭保險資訊
展望2026下半年，市場預期美國減息步伐放緩，HIBOR有機會回穩，居屋按揭利率可望輕微下調。房委會積極推展「居屋2026」銷售計劃，單位供應增加將帶動按揭需求，銀行競爭更激烈，回贈戰將延續。準買家應及早透過專業按揭中介預先批核，鎖定優惠。未補地價居屋業主亦可考慮利用轉按套取回贈，減輕供樓負擔。雖然居屋按揭不須經按揭證券公司（HKMC）購買按揭保險，但對於部分補地價後轉為私樓嘅居屋，若希望借足八成以上，仍可考慮HKMC按保計劃，呢方面立法會相關文件亦有詳細討論資助房屋按揭政策。作為港金按揭轉介專家，Brokers HK會持續監察政策及利率變動，為客戶提供最準確嘅資訊同最筍計劃。
無論係上車或轉按，預早規劃、貨比三家先係致勝關鍵。