引子
近年不少海外港人計劃回流香港置業，但身處外地多年，申請按揭時往往遇到比本地打工仔更複雜的審查。銀行對海外入息的接納程度、身份證明文件的額外要求，以至壓力測試的計算方式，全部都有特定準則。Brokers HK團隊拆解三大核心範疇——身份、收入及資產證明，助您避開常見地雷，順利獲批按揭。
一、身份證明文件與居留狀態
海外港人申請按揭必須持有有效的香港永久性居民身份證，並能提供穩定的香港聯繫證明，否則銀行或會收緊審批。大部分銀行會要求申請人親身到港簽署貸款文件，並出示附有照片的香港身份證及回鄉證（如適用）。若申請人長期不在香港，銀行可能要求填報全球居留地及稅務居民身份，以符合國際稅務合規要求。有個別銀行甚至會查核入境紀錄，若發現申請人與香港缺乏實際聯繫，比如沒有本地銀行賬戶、無本地地址證明，審批時間會大幅延長，甚至有機會被拒。因此，建議海外港人出發回港前先備妥住址證明（可以使用親友地址並簽署聲明）、香港銀行月結單及持續的強積金紀錄，這些小文件往往成為極關鍵的批核推手。
二、海外入息如何計入供款能力
銀行處理海外入息一般會根據收入來源地及貨幣，給予六折至八折的認可比率，同時須提交完稅文件及僱傭合約等證明。入息貨幣是決定折扣率的首要因素，主流貨幣如美元、英鎊、歐元，銀行一般打八折至八五折計算每月供款與入息比率（DSR）；若屬新興市場貨幣或人民幣，銀行可能只認可六折甚至更低。計算公式如下：銀行先將海外薪金的每月平均金額乘以認可比率，再參考該筆收入的穩定程度。申請人必須提供最近三個月至半年的銀行出糧紀錄、海外稅單、僱傭合約，不少銀行更會要求企業填寫僱主證明函。如果申請人屬自僱人士，審查更嚴：需要提供經審計的財務報表、公司註冊證明及業務往來紀錄，銀行傾向接納過去兩年均有盈利的個案。值得留意，個別銀行視海外津貼為非固定收入，或會完全剔除房屋津貼、教育津貼，計算前必須向Brokers HK了解最新內部指引。
三、資產證明的放大作用
充裕的流動資產不僅能增加總體信貸評分，部分銀行更接受以資產作為額外供款能力證明，協助借款人通過壓力測試。假如海外入息打折扣後仍差少少才能過關，申請人可動用手頭上的現金、定期存款、股票、基金或債券等流動資產「補飛」。銀行通常將流動資產（不包括物業）的50%至70%計算為可用資產值，再將該數值除以貸款年期（最長30年）的月數，得出的每月虛擬收入便可用於提升DSR。舉例，擁有淨資產200萬港元，若獲銀行以60%資產值認可，即120萬，分360個月計算，每月可加約3,333港元供款能力。但要留意，高成數按揭保險計劃（HKMC）對資產入息的接納準則較一般銀行更保守，海外港人如敍造九成按揭，最好同時預備六至十二個月的供款儲備證明。按揭證券公司 明確要求借款人在壓力測試下仍具有足夠還款能力，資產證明只是輔助，基本入息仍然是核心。
四、按揭成數（LVR）與封頂息率機制
根據金管局現行指引，首置自住物業最高可敍造九成按揭，但海外港人若敍造高成數按揭必須選用按揭保險，並受封頂息率及壓力測試雙重約束。現時主流的按揭計劃分為P按及H按，但絕大多數用家會選擇H按，因其息率跟隨較波動的銀行同業拆息（HIBOR）。參考銀行公會HIBOR報價，近期一個月拆息徘徊在4厘水平，銀行一般提供H+1.3%的按息；為免HIBOR急升令供款失控，計劃幾乎必定附設封頂利率（Cap rate），現時各大行的Cap多為最優惠利率P減2.5%（P現為5.875%或6.125%），即實際封頂息約3.375%至3.625%。換言之，就算HIBOR抽高，你的實際供款息率都不會超過P-2.5%。這對海外港人計算月供及壓力測試至關重要，因為壓力測試正是以封頂息率作基準（見下一節）。按揭成數方面，1,000萬港元以下物業最高九成，1,000萬至1,500萬港元最高八成，且必須為自住及首置；海外港人若屬非首置或計劃出租，樓按成數將被削至五成或更低。
五、壓力測試新規與月供計算
2023年9月起，壓力測試假設利率由加3%放寬至加2%，但銀行仍需確保借款人在封頂息率加2%的假設下，供款佔入息比率（DSR）不高於60%。根據金管局2023年9月22日新聞稿，這項修訂即時生效。實際操作上，假設你選用H按封頂息3.5% (P-2.5%, P=6%)，壓力測試利率就是5.5%，銀行會以這個利率計算你的每月供款，然後要求該供款額不超過總入息的60%（壓力測試前的基本DSR上限則為50%）。海外港人的入息要先打折才計入，難度自然更大。以樓價800萬港元、借九成即720萬、年期30年為例，用封頂息3.5%計算實際月供約32,320元，基本DSR要求入息須達64,640元以上；壓力測試利率5.5%下月供升至40,880元，DSR 60%對應入息必須超過68,133元。因此，如果海外收入打折後月均認可額只有5萬港元，根本無法過關，此時就必須靠資產證明、加長年期或加入本地擔保人。
六、銀行實戰差異與陷阱
部分大行對特定貨幣收入打折更狠，亦有銀行要求海外港人提供本地擔保人，揀選前必須詳細比較各銀行的「出糧」認定及資產認可政策。滙豐、中銀香港、渣打一般對美元、英鎊收入較友善，但渣打有機會要求海外借款人開立儲蓄或往來戶口並存入一筆備用現金；花旗、東亞對非主流貨幣收入折扣幅度極大，甚至不肯接納。更需警惕的是，有些銀行不認可海外公司發出的糧單，堅持要求薪金直接由僱主戶口轉至申請人香港銀行賬戶，並顯示「出糧」字眼，因此海外港人宜提早安排將部分收入調回香港。此外，個別虛擬銀行雖然提供具競爭力的按息，但不接受海外入息申請，所以選擇非常有限。最後提醒，一旦按揭申請被一家銀行拒絕，有關紀錄或會影響其他銀行的審批決定，因此建議在正式入紙前諮詢Brokers HK，我們可根據你的收入組合、資產背景及心儀物業，配對最適合的銀行並預先批核，大大減低被彈風險。
結語
海外港人回港置業的按揭之路並非想像中難行，只要將身份證明、入息計算及資產配置三個環節提前做好，並熟讀壓力測試與封頂息率的遊戲規則，獲批機會絕對不低。若你正計劃回流並置業，不妨儘早聯繫Brokers HK，讓我們為你度身規劃按揭方案，鎖定最優惠利率，省時省力。