引子
唔少移居海外嘅港人，都想喺香港留一個物業作爲後路或者投資。但人唔喺香港，入息又喺外國出，銀行會唔會批按揭？事實上，只要證明到身份、有穩定海外收入同足夠資產，批到按揭嘅機會相當高。不過玩法同本地打工仔大有不同，海外入息點樣「落地」、壓力測試點計、H按同P按邊種啱自己，全部要重新認識。本文用港式金融術語，同你逐樣拆解，等你可以返香港上會無後顧之憂。
第一步：身份認證與居留狀態釐定
銀行同按揭證券公司（HKMC）審批按揭，首要睇申請人係咪「香港居民」。要符合按揭保險計劃嘅資格，基本必須持有香港永久性居民身份證，或有未受任何居留條件限制嘅香港居民身份。如果你移民後放棄咗香港永久居民身份，只持有外國護照，就當作非本地居民處理，銀行通常要求比較高嘅首期，例如樓價五成以上，而且未必可以申請高成數按揭保險。
對於仍持有有效香港永久居民身份證，但長期喺海外居住嘅港人，入境事務處嘅「通常居港」定義會影響按保審批。按證公司一般會要求提供證明，顯示你同香港有緊密聯繫，例如香港銀行戶口、稅單、MPF紀錄，甚至香港嘅住址證明。有咗呢啲文件，就較大機會沿用本地居民嘅按揭成數同保費。記住要預早整理好呢類輔助證明，特別係離開香港超過三年嘅個案。
第二步：收入證明 – 海外收入如何「落地」
海外收入係最多疑問嘅一環。香港金融管理局（HKMA）嘅《監管政策手冊》單元CR-S-4（住宅按揭貸款），對非本地收入有明確審慎要求：銀行必須評估收入嘅持續性、穩定性同兌換風險。簡單講，糧單、稅單、銀行出糧紀錄全部要做齊。好多銀行會要求提供最近兩至三年嘅海外稅單，並會由內部估值團隊判定該筆收入嘅可靠性。部分銀行對於非港元收入，只會用七折至八折計算供款與入息比率（DSR），例如你月入等值十萬港元，銀行可能只計七萬。
壓力測試方面，現行HKMA要求整個按揭組合嘅DSR唔可以超過50%，並且假設利率上升三厘後，DSR仍然唔可以超越60%（以首次置業及自住物業計）。海外收入申請人嘅壓力測試，會用打折後嘅收入去計算，所以實際月薪要求比本地個案更高。近期銀行公會提供嘅一個月HIBOR定價可以喺香港銀行公會HIBOR頁面查閱，假設現時一個月HIBOR約4.5厘，H按計劃普遍做到H+1.3%（即實際按息5.8厘），加上壓力測試要模擬到8.8厘，海外港人必須確保打折後嘅收入能夠跨過呢個高門檻。
另外，如果海外收入來自自僱或經營生意，銀行會要求睇公司嘅審計報告、商業登記同埋銀行往來紀錄，證明收入穩定，而且多數要求提供兩年以上嘅營運紀錄。呢類申請審批時間會更長，建議提早三個月開始準備材料。
第三步：資產證明 – 有資產但無香港收入點算？
對於海外港人，若果海外收入唔足以通過壓力測試，又或者根本冇固定收入，可以考慮用資產水平申請按揭。按證公司旗下嘅按揭保險計劃容許以「資產水平」取代收入證明，按揭成數上限為樓價嘅四成，但要留意呢個選項唔可以申請超過四成以上嘅高成數按揭保險。銀行會計算你嘅流動資產（現金、股票、基金等），減去現有負債後，必須足夠覆蓋擬按揭物業嘅樓價餘額。
一般銀行做法係：將合資格資產總值乘以一個折扣率（通常80-90%），然後扣減未償還債務，得出既「淨資產值」要等如或大過樓價嘅六成（因為銀行最多借四成）。例如你買一層1,000萬港元嘅樓，銀行最多借400萬，你需要證明扣除其他債務後，手上資產總值唔少於600萬港元。海外港人可以將香港及海外嘅資產合併計算，但要留意海外物業、聯名戶口等，銀行只會用市價嘅折扣值計算，而且必須提供獨立估值報告。
立法會財經事務委員會曾討論海外港人置業按揭問題（參閱文件CB(1)1120/20-21(02)），當中點出銀行對海外資產證明要求嚴格，包括資金來源、存放年期及可變現能力。所以海外港人若果打算用資產水平申請，最好預先將海外資金調回香港銀行體系，並且維持三個月以上嘅「靜止期」，避免被質疑資金來源。
第四步：按揭計劃選擇與利率風險
搞清身份同收入，下一步就係揀按揭計劃。現時主流分為「P按」同「H按」。P按係以最優惠利率（Prime rate）為基準，例如「P-2.5%」，假設大行Prime係5.75%，實際按息就係3.25%。H按則同一個月香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎，普遍條款係「H+1.3%」，並設有與P按掛鈎嘅封頂利率（Cap rate），例如「Cap=P-2%」。即使HIBOR爆升，實際按息亦唔會超過封頂水平，呢個係H按最大賣點。
海外港人普遍偏好H按，一來初期利息可能較低，二來有封頂保障。要留意海外收入申請人，銀行唔一定會批出市場最優惠嘅H按計劃，部分銀行會將利率稍為調高或者收緊封頂機制，以反映外匯風險。另外，定息按揭計劃（例如首年定息1.68厘、次年2.15厘等）近年亦多咗人查詢，好處係初期供款固定，容易計預算。不過呢類計劃通常不設高成數按揭保險，而且鎖定期過後息率可能會大幅跳升，必須睇清楚條款。
銀行根據HKMA指引批出按揭時，會同時計及申請人所有其他債務，包括海外按揭、私人貸款、信用卡分期等。呢啲債務會全數納入DSR計算，進一步推高收入要求。海外港人最常見嘅陷阱係隱藏咗海外物業嘅按揭負債，一旦被銀行經徵信機構（例如環聯）查到，不但申請會被拒，更可能影響信貸評級。
第五步：申請流程與常見陷阱
處理海外按揭申請，時間管理係關鍵。由遞交申請、銀行審批文件、到安排香港律師樓處理買賣合約，整個流程需時最少兩個半至三個月。海外港人最好喺返港前一兩個月就透過香港銀行嘅海外按揭專線或者經按揭轉介公司預先遞交文件，等銀行初步評估。以下係幾個常見中伏位：
- 資金來源證明：香港銀行近年嚴格執行反洗錢規定，海外匯入嘅大額資金，必須清楚解釋來源，例如賣出海外物業嘅成交單據、股票套現紀錄等。
- 信貸紀錄不一：部份國家嘅信貸報告格式同香港唔同，銀行可能需要你額外授權查核當地信貸資料庫。最好事先向當地信貸機構申請一份報告備用。
- 物業估價落差：海外港人通常靠網上估價決定買邊個單位，但銀行委託嘅測量師行對部分單幢樓或者村屋估價保守，可能導致貸款額比預期少咗幾十萬。一定要預留備用資金。
- 稅務風險：若果海外港人仍然係有關國家嘅稅務居民，收取香港物業租金或者將來出售物業，都可能觸發當地稅項。最好預先諮詢稅務顧問，避免雙重徵稅。
總括而言，海外港人回港申請按揭並非不可能，只係需要更多文件同更高嘅財務緩衝。清楚理解身份定義、善用海外收入折扣計算、識得利用資產水平選項，同揀選附有封頂利率嘅H按計劃，就可大幅提升批核機會。有任何疑問，最穩陣都係先諮詢專業按揭轉介，等專家幫你集齊文件同格價，慳返時間同精神。
本文資料參考自香港金融管理局《監管政策手冊》單元CR-S-4、按揭證券公司按揭保險計劃資格及立法會財經事務委員會討論文件CB(1)1120/20-21(02)。