引子
2026年，香港樓市在減息週期與經濟復甦的拉鋸中尋找方向。對上車族而言，按揭壓力測試（Mortgage Stress Test）仍是決定能否「借到錢」的核心關卡。過去數年，金管局因應市況多次調整壓力測試門檻——從嚴謹的「加3%」一路放寬至「加1%」，令不少準買家誤以為低門檻會永遠維持。然而，隨着利率環境可能掉頭、樓價回穩，市場開始警惕2026年或會迎來壓力測試重新收緊的風險。本文將深入拆解按揭壓力測試的兩大關鍵公式——月供與入息比率（DSR）要求，以及「假設利率上升」的計算邏輯，並透過上車盤實例與三種政策情景，助您精準掌握2026年的借貸門檻走勢。
壓力測試的前世今生：從「加3%」到「加1%」
壓力測試的本質是逆周期宏觀審慎監管工具，確保借款人在利率上升時仍能還款。金管局早在2013年便將壓力測試標準化，要求銀行在實際按息基礎上假設利率上升300基點（加3%），並規定壓力下的供款佔入息不得超過60%。此舉有效防止過度借貸，卻也成為上車盤的重大障礙。
隨着2022年美國急劇加息，本港按息攀升，金管局於同年9月23日宣布將壓力測試的假設利率升幅由300基點下調至200基點（即由加3%變為加2%），以減輕供款壓力對樓市的衝擊（新聞稿）。到2024年2月28日，配合財政預算案，金管局更進一步「暫停實施」壓力測試要求，即全面取消加2%的門檻（新聞稿），令市場一度以為壓力測試成為歷史。
惟僅七個月後，2024年9月19日金管局再度調整，重新引入壓力測試，將假設加息幅度設定為100基點（加1%）（新聞稿）。這種「鬆→停→再鬆」的節奏，清晰反映當局視壓力測試為可隨時因應樓市週期伸縮的政策槓桿。在2026年，若樓價重拾升軌或信貸風險積聚，壓力測試由「加1%」重返「加2%」甚至「加3%」絕非天方夜譚。
月供/入息比的兩道紅線：基本DSR與壓力DSR
銀行審批按揭時，必須同時滿足兩項供款與入息比率（DSR）上限，這正是壓力測試公式的骨幹。第一道紅線是基本DSR，即借款人的全部每月債務供款（包括是次按揭、私人貸款、信用卡最低還款額等）不得超過其每月收入的50%。第二道紅線是壓力測試下的DSR，銀行會採用「壓力測試利率」重新計算按揭供款，再檢查連同其他債務的總供款佔入息比例是否超出60%。兩者任何一項超標，按揭申請即會「彈鐘」。
壓力測試利率的公式可寫成： 壓力測試利率 = 現行按揭封頂利率（或P按利率） + 假設加息幅度（當前為1%，歷史上曾用3%） 對於H按（同業拆息按揭）客戶，銀行一向採用最壞情況下的「鎖息上限」（Cap Rate）作基礎，而非浮動的HIBOR，體現審慎原則。例如銀行提供H+1.3%、鎖息上限為P-2%的計劃，若最優惠利率（P）為5.875%，實際封頂息即3.875%，壓力測試便以此3.875%加上假設加幅計算。P按客戶則直接以P減去銀行息差後的利率作基準。
值得留意的是，按揭證券公司（HKMC）旗下的按揭保險計劃雖未另行設立壓力測試公式，但高成數按揭（如八成、九成）的審批仍須嚴格遵守金管局的DSR上限，且借款人或須符合額外還款能力證明，故壓力測試對高成數買家影響更為顯著。
實例計算：加3%壓力測試如何重塑上車門檻
以一個典型上車盤為例，樓價600萬港元，買家申請六成按揭（貸款額360萬），分30年償還，銀行提供H按計劃，實際封頂息率3.875%。我們比較三種壓力測試情景下的月供與最低入息要求，即可量化「加3%」的衝擊。
在基本DSR限制下，按實際息率3.875%，月供約16,945港元，以一筆過無其他債務計，入息須達33,890港元才能滿足50%上限。若加入壓力測試：
- 加1%（現行標準）：壓力利率= 3.875% + 1% = 4.875%，月供升至19,120港元；壓力DSR（60%）要求入息≥31,867港元。此處基本DSR的33,890港元反而成為主導，換言之壓力測試並未進一步推高門檻。
- 加2%：壓力利率5.875%，月供21,305港元，所需入息≥35,508港元（以60%計），開始成為瓶頸。
- 加3%（史上最嚴）：壓力利率6.875%，月供23,626港元，所需入息大幅攀升至≥39,377港元，較基本DSR的要求高出接近5,500港元，加幅達16%。
從實例可見，當壓力測試假設加息幅度愈大，原本可勉強「過關」的上車客便會被擠出市場。2024年9月重新引入的加1%標準，巧妙讓基本DSR限制先行，令壓力測試邊際效應減弱；一旦2026年政策反轉為加2%甚至加3%，上車盤的入息門檻將顯著抽高，直接凍結一批潛在買家。
2026年壓力測試走向：三大情景與金管局取態
展望2026年，壓力測試的門檻絕非一成不變，而將取決於三大宏觀變數——利率週期、樓價走勢及信貸風險。以下是三種可能情境：
情景一：經濟強勁復甦，樓市過熱
若美國在2025年底前加快減息後，本港資金氾濫，樓價錄得雙位數升幅，金管局極大機會分階段收緊措施。可預見當局先於2026年上半年將壓力測試恢復至加2%，倘若樓價未見降溫，年底重新實施加3%的歷史鐵律，以防範信貸泡沫。過去金管局在樓價急升時的果斷反應（如2013年、2017年）正是參考。
情景二：利率平穩下行，交投溫和活躍
在本港亦跟隨減息但通脹受控的「金髮女孩」環境下，金管局態度料審慎樂觀，壓力測試維持加1%水平足以控制風險，同時毋須為市場添加不明朗因素。屆時置業者的負擔能力界線主要由實際息率及基本DSR主導。
情景三：外圍衝擊再現，樓市再度受壓
若環球經濟衰退或地緣政治動盪傳導至香港，拖累樓價下跌，金管局或會進一步放寬壓力測試（例如降至加0.5%），甚至仿效2024年般暫時擱置。畢竟逆周期措施的精髓在於「逆風操作」，樓市下行時沒有收緊之理。
金管局在2024年9月的措辭中強調「因應市場發展而持續檢討」，反映當局並無放棄加3%的選項。立法會財經事務委員會文件亦多次提醒，一旦利率回升，高負債買家將面臨沉重壓力。2026年處於減息尾聲與新一輪樓市週期的轉折點，置業者絕不宜假設寬鬆政策永續。
置業者錦囊：應對壓力測試變化的五大策略
不論2026年壓力測試設定為何，買家均可透過下列策略提前鞏固借貸能力：
- 提高首期比例：降低貸款額直接壓縮月供，基本DSR與壓力測試門檻同步下降。若資金許可，支付四至五成首期遠比被動等政策放寬更實際。
- 聯名買入或加入擔保人：合併計算入息可大幅提升過關機率，但需確保所有借款人信貸紀錄良好，並留意額外印花稅責任。
- 拉長還款期：借足30年不僅可減輕每月供款額，亦可令壓力測試下的供款更易達標。現時銀行普遍接受長達30年的年期，部分甚至可選用漸進式還款計劃。
- 清還其他債務：信用卡簽帳、私人貸款等會蠶食DSR空間。遞交申請前數月盡可能償還或整合債務，可顯著改善基本DSR。
- 考慮定息按揭：定息按揭不依賴HIBOR或P按的壓力測試公式，其壓力測試乃以到期後的現行利率為基準，或有機會降低門檻，尤其當市場預期利率上升時。
最後，密切留意金管局、銀行公會及按揭證券公司的最新指引。面對政策變數，最穩妥的防禦仍是量力而為，預留充裕的現金流緩衝，而非盲目追逐政策窗口期的短暫鬆綁。
本文由港金按揭轉介專家團隊撰寫，旨在提供客觀分析，並不構成任何借貸建議。讀者置業前應諮詢專業銀行或財務顧問。