引言
揀樓講心水，揀按揭還款方式就要計過度過。同樣嘅貸款額同還款年期，採用「等額本息」、「等額本金」抑或「只供利息」計劃，最終利息開支可以相差六位數字。香港銀行及按揭證券公司(HKMC)提供嘅按揭產品衆多，但核心還款結構嘅選擇直接影響每月現金流同總利息成本。適逢金管局(HKMA)過去數年多次調整壓力測試要求，最優惠利率(P)同香港銀行同業拆息(HIBOR)亦不時波動，借款人更要睇通每種還款方式背後嘅息口計算邏輯、封頂機制(Cap rate)同按揭成數上限(LVR)。本文幫你拆解本港主流按揭還款方式嘅運作、利息支出比較同實戰選擇策略，等你可以同轉按專家討論時更有底氣。
按揭還款方式三大類：一刻睇清
現時香港按揭市場嘅還款安排主要分為三種結構：
- 等額本息還款（Standard Instalment）：每月供款額固定，包含本金及利息部分，初期供款以利息為主，後期逐步轉為本金。
- 只供利息還款（Interest-only Payment）：於指定年期內只償還利息，不攤還本金，期滿後方開始本息還款或一筆過清還。
- 等額本金還款（Equal Principal Payment）：每月償還固定本金，利息按剩餘貸款額計算，因此前期供款較高，逐月遞減。
上述三種方式喺香港銀行實務上都存在，但「等額本息」最為普遍，而「只供利息」則較常見於高成數按揭保險計劃下嘅過渡安排、私人銀行客或靈活年期產品。以下逐一剖析。
等額本息還款：每月定額背後的利息公式
香港超過九成嘅私人住宅按揭採用「等額本息」嘅計算方式。每月供款額(M)可由年金公式得出：
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n – 1]
其中P為貸款本金，r為月利率（年利率÷12），n為還款期數（月）。由於每月還款額固定，借款人在初期供款中，利息佔比極高。例如以貸款額500萬港元、年利率4.125%（現時約為P-2%或H+1.3%封頂水平）、年期30年計算，首月利息開支約 $17,187，本金攤還僅約 $5,900。
此方式最適合希望每月開支穩定、方便規劃家庭預算嘅借款人。但要留意，H按嘅利率會隨HIBOR浮動，若遇上加息週期，每月供款中的利息部分會上升，但銀行會以封頂利率（Cap rate，通常為P-2%至P-2.5%）保障借款人，避免每月供款額超出負擔。同時，金管局要求銀行對按揭申請人進行壓力測試：假設現行利率加3厘後，每月供款佔入息比率（Debt Servicing Ratio, DSR）不得超過60%。採用等額本息方式時，計算壓力測試較為直接，銀行亦普遍接受。
只供利息：短期減壓工具與高成數按揭的組合拳
「只供利息」(Interest-only)並非香港主流，但喺特定情境下非常有用，例如：
- 選用按揭保險計劃（由HKMC提供）嘅借款人，可於首3至5年選擇只供利息，以減輕初期供款壓力；
- 私人銀行或財富管理客戶，為保留資金作其他投資，會利用只供利息期將還款降至最低；
- 短期持有物業嘅投資者，希望以最少現金流持有資產待升值。
只供利息期間，每月還款額等如「貸款本金×月利率」。以上述500萬例子，年利率4.125%下，月供利息為 $17,187，完全無本金償還。這顯然降低每月現金流出，但整體利息總開支會大增，因本金並未縮減。於只息期結束後，剩餘還款年期攤還本金，每月供款會大幅跳升。以3年只息後轉27年等額本息為例，借款人餘下年期每月供款會升至比從頭30年等額本息更高嘅水平。
此外，金管局對只供利息按揭有額外監管。根據《銀行營運守則》及監管指引，銀行須確保借款人於只息期後有能力應付大幅增加嘅供款，一般會以整個貸款期的還款能力計算壓力測試，而不單睇只息期嘅低供款。如果按揭成數(LVR)超過60%，更須經HKMC審批，按揭保險費亦會反映風險。
等額本金還款：愈供愈輕鬆的利息削減利器
「等額本金」方式每月償還固定本金，利息按未償還本金逐月計算，因此前期供款最重，往後遞減。計算公式每月還款額= (P/n) + (P – 已還本金累計) × r。從利息總額角度，等額本金明顯優於等額本息。以同樣500萬、4.125%、30年計，採用等額本金總利息開支約310萬港元，較等額本息嘅371萬港元節省超過60萬港元。
然而，前期供款較高是其門檻。第一個月供款為 (13,889 + 17,187) = 約31,076港元，比等額本息嘅23,087港元高出近35%。這對通過金管局壓力測試係一個考驗：銀行仍會以利率加3厘後嘅供款計算DSR，前期較高供款可能令部分借款人未能達標，或須降低LVR以減低貸款額。因此，等額本金方式較常被穩定高收入人士、或者希望快速減債慳利息嘅借款人所採用，而轉按時若想轉換至此方式，亦需重新做壓力測試。
值得留意，部分銀行提供「漸進式還款」或「每兩週還款」等變種，原理亦建基於加速本金償還以節省利息。形式上雖非純等額本金，但利息節省效果同出一轍。
實戰比較與按揭策略：由壓力測試到HIBOR掛鈎的利息節省路徑
選擇還款方式時，必須考慮以下幾點：
- 壓力測試門檻：根據HKMA現行指引，利率加3厘壓力測試下每月供款入息比率不可超過60%。假設你想採用等額本金，其較高嘅前期供款需通過此測試。若僅勉強達標，可能需降低LVR或考慮聯名借款以增加入息。
- 利率種類：H按計劃通常提供封頂利率（Cap rate）與P按掛鈎，若預期HIBOR長期低位，等額本息或等額本金都可享用低息，但若選用只供利息，利息支出更直接受HIBOR影響。根據財資市場公會(TMA)公布嘅HIBOR數據，銀行會定出H+某點子嘅按息，再加Cap保障。採用只息期內更應緊貼HIBOR走勢。
- 轉按時機與罰息期：不少銀行按揭設有2至3年罰息期，若想中途由等額本息轉為等額本金，或由只息轉回本息，需留意原有按揭嘅罰息條款及律師費。轉按時可重新選擇還款方式，並有機會賺取現金回贈。
- 總利息節省空間：單純從數學角度，等額本金最能節省利息；但若現金流緊張，可考慮只息期配合高流動性投資，前提係投資回報能穩定高於按揭息率。風險管理上，一般家庭仍以等額本息為穩健之選。
金管局數據顯示，2024年新批按揭貸款中，超過95%採用H按，而等額本息還款計劃仍為壓倒性主流。借款人若想慳息，可透過每兩週供款加速減債，或者當現金充裕時行使部分還款權（Partial Repayment），同樣達到削減本金、節省利息之效，而無需鎖定前期高供款。
附錄：一手權威參考來源
為確保資訊準確，本文引用以下權威機構資料：
- 香港金融管理局 (HKMA) – 《監管政策手冊》CA-C-5 「壓力測試」要求 (https://www.hkma.gov.hk/eng/key-functions/banking-stability/supervisory-policy-manual/CA-C-5.pdf)
- 香港按揭證券有限公司 (HKMC) – 按揭保險計劃概要及還款選項 (https://www.hkmc.com.hk/chi/our-business/mortgage-insurance-programme.html)
- 財資市場公會 (TMA) – HIBOR定價機制 (https://www.tma.org.hk/en/hibor.aspx)
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