引子
内地精英透过高端人才通行证计划（高才通）来港发展，置业安居成为不少人的下一步。然而，非香港永久居民购买住宅物业须缴付高昂的买家印花税（BSD）及从价印花税（AVD），合计税率可达楼价30%，成为内地申请人申请按揭的重大关卡。幸而，高才通获批人一旦取得香港居民身份，并在港连续通常居住满七年成为永久居民后，可申请豁免相关印花税，大大减低了置业成本。本文从按揭中介角度，拆解内地申请人如何利用高才通身份突破BSD与AVD困局，并结合银行按揭审批、压力测试、按揭保险等实战策略，助你精明入市。
BSD与AVD：困住内地申请人的印花税壁壘
香港住宅物业交易涉及多项印花税，对于非香港永久居民的内地申请人而言，BSD及AVD是最大掣肘。根据《印花税条例》，任何非香港永久居民或非以香港永久居民名义购买住宅物业，均须缴付15%的买家印花税（BSD）。此外，从价印花税（AVD）方面，非首置或非香港永久居民一律按第1标准税率（划一15%）征收。换言之，若内地申请人以非永久居民身份入市，单是印花税已占楼价30%（BSD 15% + AVD 15%），远高于香港永久居民首置最高4.25%的税率。例如一伙楼价800万港元的单位，内地申请人须缴付240万元印花税，而香港永久居民首置只需30万元，差距高达210万元。这还未计算若物业在36个月内转售须缴付的额外印花税（SSD）。因此，BSD与AVD往往令内地申请人却步，严重影响按揭成数及供款能力计算。税务局明确指出，除非符合法定豁免条件，否则必须缴付相关税款（税务局BSD常见问题）。
高才通身份：豁免BSD与AVD的合法路径
高端人才通行证计划自2022年底推出，吸引大量内地专才来港。按现时规定，高才通获批人进入香港后，即获24个月逗留期，其后可续期，并在港连续通常居住满七年可申请成为香港永久居民。关键在于：一旦成为香港永久居民，便可就之前以非永久身份购买的住宅物业申请退还已缴付的BSD及AVD（须符合一定条件，如物业在豁免申请时仍持有并无出租等）。实质上，高才通申请人可在入市时先“忍痛”缴付15% BSD及15% AVD，待七年后取得永久居民身份再申请退税，变相将印花税成本大幅降低至首置水平。立法会文件亦确认，政府已修例允许高才通等合资格入境计划人士在成为永久居民后退还相关税款（入境处高才通计划）。因此，高才通身份成为内地申请人合法避开BSD与AVD“壁壘”的黄金门匙。但须注意，退税申请必须在成为永久居民后两年内提出，且物业须属自用，不能出租。内地申请人入职后尽早规划置业，可更好地衔接退税时机。
按揭实战：银行审批如何审视高才通申请人
有了置业资格，下一步就是申请按揭。内地申请人通过高才通来港，银行审批时会将其视作“非永久居民但有本地收入”客户，审批重点落在收入来源、稳定性及还款能力。香港金融管理局（HKMA）现行按揭指引要求，按揭申请人须通过供款与入息比率（DSR）上限及压力测试。具体而言，首置自用住宅物业的DSR上限为50%，压力测试下假设利率上升2厘，DSR不得超出60%（金管局按揭审慎措施）。对于高才通内地申请人，银行会审核其香港工作合约、粮单、银行户口入息记录及税单。若收入主要来自内地，则可能仅接纳部分成数，或要求提供更多资产证明。按揭计划方面，香港银行提供以港元最优惠利率（Prime）或香港银行同业拆息（HIBOR）为基础的按揭。现时大多采用H按，利率通常为H+1.3%，并设有Prime相关下限（Cap rate），例如P-2.5% (P现为5.875%)，实际封顶利率约3.375%。高才通申请人可享受与本地借款人相同的利率条件，并无额外溢价。但须留意，部分银行可能要求非永久居民提供担保人，或限制按揭成数不高于六成。因此，透过专业按揭中介预先评估，可避免批核受阻。
按揭保险计划：高成数按揭的通道
不少内地申请人希望在港置业时做高成数按揭，降低首期负担。香港按揭证券有限公司（HKMC）推出的按揭保险计划容许银行提供高达九成按揭（楼价1,000万港元或以下），但借款人必须符合指定条件，包括首次置业、固定受薪、能通过供款压力测试，以及物业必须自住。对于高才通内地申请人，若持有香港身份证（非永久），并有稳定本地工作及收入，一般可申请按保。但要留意，如果收入来自内地，按揭证券公司对非本地收入的接纳度较低，按揭成数或会缩减至七成甚至更保守。此外，申请人须声明并无拥有其他本地或海外住宅物业，否则不能符合首置资格。文件中常被忽略的一点是，已缴付BSD及AVD的物业，在退税前仍被视为非首置？实则当申请人申请豁免退税时，税务机关会视乎其在购入时是否已拥有任何其他住宅物业而定；若购入时为首置，即使现时退税，也不会影响当年首置印花税率的适用性。因此，高才通申请人的按保申请关键在收入证明及首置声明。建议申请前咨询专业的按揭中介，规划最佳入市时机。
案例拆解：高才通内地申请人从税负到按揭的完整路径
假设陈先生透过高才通来港，受聘于一间科技公司，月薪8万港元，获发24个月签证。他拟购入一个800万港元住宅单位，首次置业。若他以非永久居民身份购入，需缴付BSD 120万（15%）及AVD 120万（15%），合共240万元。他需准备首期四成（320万），印花税240万，连经纪佣金及杂费，置业总现金支出约570万。银行按揭方面，贷款额480万（六成），以H+1.3%计，实际封顶利率3.375%，30年期月供约21,175港元。压力测试下（利率加2厘至5.375%），月供需低于月入60%，计算可得合格。陈先生可申请按保做八至九成按揭吗？由于他是非永久居民，银行可能仅批六成，除非他能证明首置及收入全为本港受薪，且按保公司批准。若最终九成批出，贷款额720万，首期加印花税仍须320万+240万=560万，月供则约31,780港元，压力测试亦过关。关键是240万的印花税现金负担，对许多内地申请人仍是沉重压力。假若陈先生现时先租楼，等到七年后取得永久居民身份再置业，便可节省240万印花税，将资金全用于首期，大幅改善现金流。这两种策略各有利弊，取决于楼价走势、个人资金安排及身份规划。透过按揭中介的专业分析，可度身订造最佳方案。
结语：掌握政策红利，慎选按揭伙伴
内地申请人藉高才通来港置业，政策上已打开了豁免BSD与AVD的窗口，但实际执行涉及税务、入境规条及银行按揭的复杂互动。从选盘、计算印花税、申请按揭、到七年后退税，每一步均需精细部署。银行对非永久居民的审批尺度、按揭保险的适用范围及压力测试的门槛，常有同行差异。因此，选择一间熟悉内地申请人背景、熟谙高才通政策的专业按揭中介，是成功置业的关键。Brokers HK 港金拥有丰富经验，协助无数内地专才理顺印花税、争取最优按揭条件，让香港梦不再遥远。立即联络我们，开启你的香港置业之旅。