引子
内地專才透過「高才通」湧港，住屋需求有增無減。不過以往非香港永久性居民買樓，須面對買家印花稅（BSD）同從價印花稅（AVD）雙重辣稅，計到入肉。但2024年樓市政策180度扭轉，政府全面撤辣，内地申請人置業支出即時「減磅」。究竟點樣善用新稅制同按揭工具，等一班内地師兄師姐順利上車？本文從辣招歷史講起，拆解BSD、AVD到高才通身份豁免嘅演變，再直擊内地客申請香港按揭嘅技術細節。
辣招前世今生：BSD、AVD點樣卡住内地買家
2012年起，港府推出多項需求管理措施（辣招），針對非永久居民同公司買家徵收15%買家印花稅（BSD）；另設雙倍從價印花稅（DSD，後變新住宅印花稅NRSD），將非首置買樓稅率劃一15%。内地申請人無香港身份證，梗係同時食晒兩樣，即係買1,000萬樓，要繳多達300萬印花稅，等同樓價30%。直到2023年10月嘅施政報告，為搶人才，宣布合資格外來人才（包括高才通、IANG等）置業可「先徵後退」：買樓時先繳晒辣稅，居港滿七年成為永久居民後，可申請退還BSD同NRSD多出首置嘅部份。呢個「高才通身份豁免」雖減輕持有成本，但仍要鎖住大筆現金。好在2024年2月，財政預算案一招「撤辣」，即日起取消所有住宅物業需求管理措施，BSD同NRSD正式走入歷史，内地人不論是否高才通，買樓印花稅同港人首置客睇齊，只需跟從價印花稅第二標準稅率，首置最平100元起。（參閱稅務局公告[1]及政府新聞公報[2]）
全面撤辣後嘅置業稅表：内地客贏盡
撤辣後，内地申請人在港買樓，只需要繳付《印花稅條例》附表一第二標準嘅從價印花稅，同香港永久居民完全一致。以樓價500萬為例，稅率最高不過3%，即15萬；若屬首置，可用第二標準稅率較低檔次，500萬樓價嘅印花稅約為2.25%即11.25萬。相比舊制辣稅30%，慳稅逾百萬。若持有多個物業，依然按第二標準稅率，但稅率稍高，例如600萬樓非首置DSD已取消，只需繳第二標準較高稅率大概3.75%。由於BSD及額外印花稅（SSD）同時廢止，内地客買樓後隨時轉售亦毋須額外罰稅，流動性大增。高才通身份嘅「豁免」功能基本上被全面撤辣取代，惟高才通持有人審批按揭時，部分銀行或認可其高薪職位同穩定逗留條件，對壓測有幫助，容後詳述。
内地人香港按揭攻防：由壓測、LVR到利率周期
講到按揭，銀行同金管局(HKMA)對非本地收入有額外要求。内地申請人多數用内地收入證明，銀行必須確認收入真確同穩定性，一般要求提供過去3-6個月銀行流水、出糧記錄、完稅證明（個人完稅證），部分銀行仲要睇内地公司嘅營業執照、勞動合同。如果收入以人民幣為主，銀行會打折計算，通常只計兌換港幣後嘅80%左右，以緩衝匯率風險。
壓力測試方面，HKMA現行規定，自住物業按揭，入息供款比率（DSR）唔超過50%，同時假設利率上升2厘後，DSR不超60%。用HIBOR計，現時一個月拆息約4.5%，加2厘壓測即6.5%，以30年還款期計，每100萬貸款月供約6,320元，壓測上限行6,320*60%=月入要求約10,533元。但銀行可因應申請人資歷同高才通身份略為放寬，例如部分銀行對高才通客戶提供「免壓測」或「供款比率上浮」優化？其實2024年9月金管局已放寬自住物業按揭成數上限至七成，壓測亦有微調，供款比率以DSR50%為限，不再要求加息3厘，已調低為加息2厘。呢方面可以參考HKMA指引[3]。
按揭成數（LVR）方面，1,000萬以下自住樓可借七成；透過香港按揭證券公司(HKMC)嘅按揭保險計劃，可以敍造高成數按揭，1000萬樓價可借到九成（貸款上限900萬），但須支付保費。内地收入申請人申請按保，HKMC審批較為審慎，會要求提供詳盡内地收入文件，甚至公司查冊報告。不過近年因應人才湧入，部分銀行推出成數同審批較有彈性嘅「大灣區人才按揭」計劃，但最好由專業Brokers幫手配對。
實戰拆局：内地IT專才800萬啟德樓按揭路徑
Case：30歲内地IT人，持高才通來港一年，月薪等值8萬港元，出糧經内地中資行，擬買啟德800萬新樓。按現行LVR上限七成，不需按保，貸款560萬，30年還，H+1.3% cap P-2% (P=5.625%)，實際利率4.125%。月供約27,140元，供款佔入息比34%，壓測加息2厘後利率6.125%，月供34,033元，佔入息42.5%，均低於50%同60%上限，輕鬆過關。印花稅方面，首置第二標準稅率，800萬樓印花稅為24萬，較舊制240萬大幅下降。高才通身份雖不需退稅，但提供合法居留同穩定職業紀錄，銀行更易批核。可見全面撤辣加上按揭放寬，内地高才置業能力大解放。
前瞻：高才通續簽同轉永居對按揭同物業處置影響
雖然辣招已撤，但高才通續簽要求不變，通常首次2年，其後3+3年逗留。逗留期間可自由轉工。若高才通未能成功續簽，須離港，物業可以放售無需SSD，但若當時市場受壓，恐要蝕讓。銀行在按揭批核時，會留意申請人逗留期限，貸款期限內簽證到期，或有條件call loan風險，因此建議在簽證到期前提早準備續期文件或轉換身份（如優秀人才入境計劃）。另外，若高才通滿七年成功轉永久居民，屆時按揭利率同產品可轉按至更優質計劃，享受港人待遇。現時銀行不會因非永久而加息，所以主要分別只在置業稅上，稅務已無差別。
結語
内地申請人在港按揭已非遙不可及。BSD、AVD全面撤銷，高才通身份豁免雖成歷史名詞，但人才政策間接受惠，令銀行對呢類客戶睇高一線。入境處數據顯示，截至2024年底，高才通申請突破十萬宗，來港定居人數激增，帶旺住宅需求，亦促使銀行優化跨境按揭服務。精明嘅内地師兄要把握時機，善用壓測同按保，搵專業Brokers格價，揀選最筍嘅HIBOR或P按計劃，實現香港置業夢。
[1] 稅務局 – 撤銷住宅物業需求管理措施 https://www.ird.gov.hk/chi/ppr/archives/24022801.htm [2] 政府新聞公報 – 預算案宣布全面撤銷樓市辣招 https://www.info.gov.hk/gia/general/202402/28/P2024022800436.htm [3] 香港金融管理局 – 住宅按揭貸款指引 https://www.hkma.gov.hk/chi/key-functions/banking-stability/mortgage-lending/