引子
在香港置業，高成數按揭幾乎是首期不足的上車客必經之路。當你拿出畢生積蓄，仍在 600 萬、800 萬甚至 1,000 萬的樓價面前感到吃力時，八成與九成按揭就成為兩條截然不同的財務路徑。兩者表面上只差一成貸款，實際在按揭保費、每月供款及入息要求上的差距卻遠比想像中大。踏入 2024 年，金管局多次放寬逆周期監管措施，高成數按揭的遊戲規則亦已改寫。本文從保費結構、月供試算到最新的壓力測試 / 供款比率規則，完整比較 8 成與 9 成按揭的實際成本與門檻，並附上 HKMC 保費率 及 金管局官方指引 等一手數據，讓你在決定按揭成數前掌握全盤資訊。
按揭成數上限與適用範圍
現時香港的住宅按揭成數上限主要取決於物業價值、物業用途以及申請人有無其他按揭。根據金管局最新修訂（2024 年 9 月 20 日生效），自用住宅物業的按揭成數已進一步放寬：
- 樓價 3,000 萬或以下的自用住宅，最高按揭成數劃一為 七成（非按揭保險）。
- 經香港按揭證券有限公司（HKMC）或其它保險公司提供的按揭保險計劃，合資格首置或換樓人士可承做高達 八成或九成 的按揭，具體上限視乎樓價及物業用途。
一般而言，8 成按揭的樓價上限為 1,000 萬港元；而 9 成按揭則適用於樓價 1,000 萬或以下的現樓（一手或二手），以及最高 1,200 萬的一手現樓（8 成以上至 9 成部分須為新增貸款，且物業為已落成的一手住宅）。樓花的高成數按揭則有不同限制。若你本身已有未償還按揭或擔保，最高成數會再被調低一成。換句說話，沒有其他按揭的首置買家 是享受 9 成按揭的最佳條件。
按揭保費：8 成與 9 成的核心差異
高成數按揭必須購買「按揭保險」，以保障銀行在貸款成數高於七成時的風險。保費由 香港按揭證券有限公司（HKMC） 或獲認可的再保機構提供，費率主要受 按揭成數、貸款年期 及 支付方式 三個因素影響。
保費率表一覽
以下是一次性支付（即保費加借入貸款）的標準保費率（佔貸款額百分比），以 30 年還款期為例（實際費率請參閱 HKMC 最新保費表）：
| 按揭成數 | 貸款額與樓價比例 | 一次性保費率（約） |
|---|---|---|
| 80%（8成） | 60%以上至80% | 2.15% |
| 90%（9成） | 80%以上至90% | 4.35% |
若選擇 每年支付保費，首年保費率明顯較低（8 成約 0.58%，9 成約 1.16%），但續保年期內須持續繳付，最終總開支可能更高。此外，部分計劃容許將保費分期、按月償還，利率通常與按揭利率掛鈎，實際利息成本不容忽略。
保費加借的槓桿效應
按揭保費一般可選擇 一次性支付並加借入按揭貸款總額，變相以按息分期攤還。以一個樓價 800 萬的單位為例：
- 8 成按揭：貸款額 640 萬，保費 = 640 萬 × 2.15% = 137,600，總貸款增至 6,537,600。
- 9 成按揭：貸款額 720 萬，保費 = 720 萬 × 4.35% = 313,200，總貸款增至 7,513,200。
9 成按揭的保費已是 8 成的 2.3 倍，多出的 17.5 萬元保費直接推高總負債，是月供差距的主要推手之一。
實時保費試算請查閱：香港按揭證券有限公司 – 按揭保險計劃保費表
月供實例：P 按與 H 按下的供款對比
明白了保費如何放大貸款額，接下來以最常見的 P 按（最優惠利率按揭） 及 H 按（銀行同業拆息掛鈎按揭） 模擬實際月供。當前市場主流條件：
- 最優惠利率 (Prime)：大行 P = 5.875%（細 P 為 5.375%），按揭普遍以 P – 2% 計，即 實際按息 3.875%。
- H 按 多以 1 個月 HIBOR 加 1.3%，並設有 Cap rate（上限）為 P – 2%。近日 HIBOR 約 4 厘水平，觸及上限，因此實際供息與 P 按相同。
- 還款年期：30 年（360 期）。
例子：樓價 800 萬，按息 3.875%
| 項目 | 8 成按揭 | 9 成按揭 |
|---|---|---|
| 樓價 | 8,000,000 | 8,000,000 |
| 按揭成數 | 80% | 90% |
| 基本貸款額 | 6,400,000 | 7,200,000 |
| 保費（一次性加借） | 137,600 | 313,200 |
| 總貸款額 | 6,537,600 | 7,513,200 |
| 每月供款 | 約 30,798 | 約 35,403 |
| 總利息開支（全期） | 約 4,549,000 | 約 5,233,000 |
假設利率不變，以直線法計算。
換句話說，選用 9 成按揭會令每月供款增加約 4,605 元，全期利息更要多付近 68 萬元。若將保費改為分期支付（而非加借），每月保費開支約 1,200 元，但總貸款不變，月供增長幅度相近。故無論採用哪種保費支付方式，9 成按揭的月供負擔顯著高於 8 成，置業者須認真衡量自己的經常性現金流。
壓力測試與供款與入息比率（DTI）最新規定
過去申請高成數按揭除了要符合「供款與入息比率（DTI）」上限，還必須通過「壓力測試」──即假設按揭利率上升 200 基點（2%） 後，DTI 不可超過六成。不過，金管局已於 2024 年 9 月 20 日起全面取消壓力測試要求，現時所有按揭申請（包括 8 成及 9 成）只需確保 「供款與入息比率」不高於 50%。
現行 DTI 計算方法
- 無其他債務：每月按揭供款 ÷ 每月總入息 ≤ 50%。
- 有其他債務（如私人貸款、卡數）：所有債務的每月總還款 ÷ 總入息 ≤ 50%。
這項放寬對高成數買家影響深遠。以上述 8 成及 9 成例子計算最低入息要求：
| 8 成按揭（總貸款 6,537,600） | 9 成按揭（總貸款 7,513,200） | |
|---|---|---|
| 月供 | 30,798 | 35,403 |
| 最低家庭月入（DTI ≤50%） | ≥ 61,596 | ≥ 70,806 |
在取消壓力測試前，即使相同月供，申請人必須能承受加息 2% 後的供款，即模擬利率 5.875% 下的月供要仍維持 DTI ≤ 60%，變相要求月入更高。以 9 成按揭為例，舊壓力測試下所需月入往往超過 8.5 萬元。如今只需 7 萬元出頭，入市門檻大幅下降。
轉按與高成數按揭的考量
除了新買物業，現有業主如想轉按套現或慳息，同樣需面對成數與保費的取捨。在當前 H 按 Cap 已觸及 P-2% 的環境下，轉按的利率優勢收窄，但若物業已大幅升值，透過重造按揭借足 8 成或 9 成（須符合最新成數上限）可套現作投資或周轉。但要注意：
- 額外印花稅（SSD）或冷靜期：轉按申請高成數時，物業估值以上述一手市場指引為準，但若樓價超出 1,000 萬，9 成按揭便不再適用。
- 壓力測試取消僅限於自用住宅，投資物業的供款比率上限仍較嚴（通常 40%）。
- 轉按涉及保費重新計算，且新成數的保費率與首次置業無異，必須重新衡量全期成本。
對高成數按揭的借款人來說，一旦樓價下跌或出現負資產，銀行可能在重審時要求補回差額，9 成按揭的防守力遠遜於 8 成。由於 LTV（貸款成數）長期處於高位，利率上升週期對月供的衝擊會被放大，因此 較保守的置業者往往傾向 8 成按揭，節省保費並留下更多現金緩衝。
總結：8 成還是 9 成，取決於風險承受與現金流
綜合以上比較，8 成與 9 成按揭的界線不只是一成的貸款，它直接掛鈎到保費密度、月供壓力及物業防守力。
- 若你 首期尚欠百多萬但月入豐裕，9 成按揭能讓你盡早「上車」，善用時間換取資產增值。
- 若你 有足夠首期，或是希望保留充裕的流動資金，選擇 8 成按揭可節省逾十萬保費，每月供款亦輕鬆數千元，長期持有壓力更小。
在金管局取消壓力測試後，入息門檻明顯下降，但每月供款佔收入一半依然是紅線。置業是長期承諾，使用高成數按揭前，務必用按保公司的網上計算機（HKMC – 按保計算機）準確計算保費，並將未來 Hibor 反彈、利率回升的風險納入個人預算。最終，8 成還是 9 成，答案並非一刀切，而是取決於你對現金流的掌控和對後市的判斷。