引子
「我要上車」係唔少香港人嘅心聲。隨住金管局喺 2023 年 7 月放寬自住物業嘅按揭成數上限，市場氣氛即刻活躍咗。唔少準業主都喺度計緊數：究竟申請 8 成定 9 成按揭好啲？表面睇，9 成按揭畀到嘅首期門檻最低，但背後牽涉嘅按揭保險保費、月供增幅同壓力測試要求可以相差好遠。呢篇文章會以現行 H 按封頂利率做基礎，精算兩種方案嘅每月供款、保費開支同所需入息，等大家可以做個精明決定。
8 成同 9 成按揭嘅資格同限制
首先要搞清楚，一般銀行嘅最高按揭成數並唔係 8 成或者 9 成。根據金管局現行嘅宏觀審慎監管措施，自住物業價值 1,500 萬港元或以下，最高銀行貸款成數只係 7 成【^1】。要突破呢個上限，就一定要經香港按揭證券有限公司（HKMC）嘅「按揭保險計劃」上會。
按證公司對唔同樓價嘅最高按揭成數有明確規定：
- 樓價 1,000 萬港元或以下嘅物業，最高可申請 9 成按揭；
- 樓價 1,000 萬以上至 1,500 萬港元，最高可借 8 成，但設有貸款額上限 960 萬港元；
- 樓價 1,500 萬以上至 3,000 萬港元，經按保最多可借 7 成。
值得留意係，以上優惠只適用於首次置業及物業須為自住用途，而且申請人必須通過供款與入息比率（DSR）同壓力測試。另外，按證公司亦不定期檢討保費同合資格物業類別，準買家喺簽臨約前一定要查返最新資料。
保費大不同：8 成 vs 9 成按保成本拆解
按揭保險保費係高成數按揭嘅主要額外成本。保費率根據按揭成數、還款年期同保費支付方式（一次性繳付或每年攤分）而有分別。根據按證公司保費表【^2】，以 30 年還款期為例，一次付清嘅標準保費率大約如下：
- 8 成按揭：貸款額嘅 2.15% 左右
- 9 成按揭：貸款額嘅 5.95% 左右
用一個實際例子會更加清晰。假設單位樓價係 600 萬港元，用 30 年還款期計算：
8 成按揭
- 貸款額：480 萬港元
- 一次性保費：480 萬 × 2.15% = 10.32 萬港元
9 成按揭
- 貸款額：540 萬港元
- 一次性保費：540 萬 × 5.95% = 32.13 萬港元
單係保費一項，9 成按揭已經要多畀近 21.8 萬港元。如果你選擇將保費一齊攤分埋入貸款額供款，9 成按揭嘅實際本金會變成 540 萬 + 32.13 萬 = 572.13 萬，變相每個月嘅供款同利息開支都會進一步膨脹。
月供差距：H 按封頂息下的實際負擔
現時市場主流嘅按揭計劃係 H 按，以 1 個月銀行同業拆息（HIBOR）加 1.3% 計算，大部份銀行同時提供「封頂息率」，即係最優惠利率（P）減 2% 左右。以現時大型銀行 P 為 6.125% 計，實際封頂利率就係 4.125%。我哋用呢個利率去計算月供。
沿用 600 萬樓價嘅例子：
8 成按揭（貸款額 480 萬，30 年，利率 4.125%） 每月供款約 23,263 港元
9 成按揭（本金＋保費攤分，共貸 572.13 萬，同利率 4.125%） 每月供款約 27,727 港元
每月供款差距達到 4,464 港元，每年就差成 5.3 萬。如果將全期 30 年嘅總利息支出計埋，9 成按揭嘅額外利息成本可以高達數十萬。呢筆數對一般家庭嚟講絕對唔細。
當然，上面個例子只係用咗封頂息去計；如果日後 HIBOR 回落，實際利率低過封頂息，月供差距會略為收窄，但趨勢仍然係 9 成按揭供款明顯高出一截。
壓力測試：入息要求可以相差近一萬
壓力測試係銀行審批按揭嘅重要關卡。按金管局指引，銀行須假設現行按揭利率上升 2 厘，並確保申請人嘅每月供款佔入息比率（DSR）唔超過 60%【^3】。所以，現時用封頂利率 4.125% 申請按揭，壓力測試就會用 6.125% 去計。
繼續用上面 600 萬樓嘅 case：
8 成按揭（貸款 480 萬，利率 6.125%，30 年期）
- 模擬月供：約 29,168 港元
- 最低月入要求：29,168 ÷ 60% ≈ 48,613 港元
9 成按揭（貸款連保費 572.13 萬，利率 6.125%，30 年期）
- 模擬月供：約 34,770 港元
- 最低月入要求：34,770 ÷ 60% ≈ 57,950 港元
淨係壓力測試嘅入息門檻，9 成按揭就比 8 成高出接近 9,337 蚊。對於月入 5 至 6 萬嘅首次置業人士嚟講，呢個差距可能就係「批唔批到」嘅分水嶺。而且仲未計其他債務（如私人貸款、信用卡分期）對 DSR 嘅影響。
揀 8 成定 9 成？四大考量幫你決定
睇完以上數字，點樣揀先最明智？可以從以下四個方向諗清楚：
1. 首期資金是否充裕 9 成按揭嘅最大優勢係入場門檻低。同樣 600 萬嘅樓，8 成要準備 120 萬首期，9 成只需 60 萬。如果你手頭資金真係掹掹緊，9 成按揭可能係唯一可以上車嘅方法。但如果有足夠流動資金，畀多啲首期可以大幅慳到保費同長遠利息。
2. 保費是否願意長期攤分 保費可以一次過畀，亦可以加落貸款額裡面攤分。如果你揀後者，表面上每月只係供多幾千，但全期嘅複合利息效應會令你嘅總開支大增。資金充裕嘅話，強烈建議一次過支付保費。
3. 供款能力同現金流壓力 每月供款差逾四千、壓力測試入息要求多九千，呢啲數字喺加息周期會直接影響家庭財政健康。如果夫婦二人收入穩定，預期未來幾年有升職加薪空間，咁揀 9 成按揭仲可以應付；相反，收入較波動或打算單人上會嘅準買家，8 成按揭會穩陣好多。
4. 轉按同加按彈性 高成數按揭喺頭兩年通常有鎖息期，之後若果想轉按慳息或者加按套現，樓價估值同剩餘貸款額會有好大影響。借得越盡，樓市輕微調整都可能令到你變成「負資產高危戶」，影響將來轉按嘅可行性。所以有計劃短中期套現嘅業主，選擇較低成數會提供更大靈活性。
總結
8 成同 9 成按揭表面上只差一成貸款，但實際計落，保費、每月供款同壓力測試要求嘅差距可以好驚人。以 600 萬物業計，保費多廿幾萬、月供多四千幾、入息要求多接近一萬，呢啲全部係實實在在嘅開支。
上車係人生大事，千祈唔好只係望住個首期數字。為咗日後唔使捱貴息同保費，最好用按證公司官網嘅「保費估算器」同銀行提供嘅按揭計算機，模擬返自己嘅真實財務狀況，再決定自己負擔到邊個成數嘅按揭。記住，借少一成，長遠條數可以爭好遠。
【^1】香港金融管理局 - 《物業按揭貸款審慎監管措施》修訂（2023 年 7 月 7 日）：https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2023/07/20230707-4/ 【^2】香港按揭證券有限公司 - 按揭保險保費一覽表：https://www.hkmc.com.hk/chi/mortgage-insurance/mortgage-insurance-premium.html 【^3】香港金融管理局 - 《住宅按揭貸款指引》中有關壓力測試之規定：https://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/key-information/guidelines-and-circular/2023/20230707c1.pdf