引子
香港楼市银码大，高成数按揭（LVR 超过 60%）几乎成为大部分首次置业人士的唯一出路。根据现行《物业按揭贷款逆周期宏观审慎监管措施》，银行在批出贷款时须严守按揭成数上限，除非该笔贷款已获「按揭保险计划」覆盖。市场上提供按揭保险的主要机构有两间：香港按揭证券公司（HKMC）以及昆士兰保险（QBE）。两者虽然都背靠政府或合资格再保安排，但在保费结构、审批弹性、理赔实务上存在明显差异，直接左右置业者的月供部署及风险承担。
2026 年息口走势、楼价波动及金管局随时调整的 LTV 上限，都会令按揭保险的重要性进一步放大。本文从 Brokers HK 角度，将 HKMC 与 QBE 的最新保费表、理赔触发条件及银行审批逻辑一次讲清，方便準买家及转按客户提前部署。
HKMC 按揭保险计划核心：保费表、适用范围及 2026 年新动向
HKMC 的按揭保险计划（MIP）是市场上历史最长、覆盖率最高的安排。业主只要透过银行申请六成以上按揭，银行便会自动将个案转介至 HKMC 进行审核。保费可以一次性缴付，也可以分期摊分，但分期保费会被计入每月供款与利率（即「H+?」或「P-?」）一并计算供款入息比率（DSR），直接影响压力测试结果。
根据 HKMC 2024 年更新的保费表，按揭成数每增加 5%，保费占贷款额的百分比会阶梯式跳升。以 30 年还款期、80% LVR 为例，一次性保费约为贷款额的 1.15% – 1.32%；若年期缩短至 25 年，保费可下调约 0.2 个百分点。值得留意的是，2026 年市场上预期利息仍会在高位徘徊，HKMC 极有可能引入更精细的保费风险定价，例如按物业类别（纳米楼、村屋）或借款人年龄增设附加保费。
此外，HKMC 一直与香港金融管理局（HKMA）协调逆周期措施。在 2023 年立法会财经事务委员会的文件中（立法会参考文件），曾讨论在楼市下行周期时放宽按揭保险成数上限；2026 年若港府需要托市，HKMC 有先发优势，因为其直属于外汇基金全资拥有，政策调整可以极快落地。Brokers 必须提醒客户：HKMC 虽然接受压力测试口径较宽松（现时假设利率上升 2 厘，但实际应用时银行可能按 HKMC 指引采用「现有利率 +2%」与「封顶利率 +2%」的较低者），不过所有保费负担都会推高 DTIR（总债项对收入比率），高成数个案仍然容易触及上限。
QBE 按揭保险：竞争定位、保费差距与银行网络
QBE 作为香港第二大按揭保险供应商，透过与多间银行（如汇丰、中银、渣打等）签订独家或优先合作协议，提供名为「QBE 按揭保险计划」的产品。其计划架构、承保范围大致与 HKMC 对齐，因为两者都须遵守同一套《银行业（风险承担）规则》及 HKMA 发出的监管指引。真正分野在于定价策略与索偿后的追讨流程。
保费层面，QBE 经常在特定推广期提供「首年保费回赠」或「保费折扣」，变相降低实际成本。以 2025 年初市场上曾出现的优惠为例，一笔 800 万楼价、90% LVR 的贷款，QBE 总保费可比 HKMC 低 0.15% – 0.25%，相当于节省过万元。但 Brokers 切忌只比较牌面折扣，必须同时审视 QBE 的保费分期选项。QBE 的分期保费通常以「附加利率」形式计入按揭利率，例如「P-2.5% + 附加 0.18%」，实际全期利息支出可能与 HKMC 的一次性保费互相伯仲，分别只在于现金流安排。
值得留意的是，QBE 在 2026 年极可能推出「绿色按揭保险」计划，针对符合绿建环评（BEAM Plus）的物业提供额外保费宽减。这是由于保险公司本身也面对 ESG 披露要求（保险业监管局《气候风险管理指引》已生效），透过保费差异鼓励低碳楼宇将成为趋势。Brokers 可主动询问银行会否将有关优惠自动计入贷款条款。
保费分期 vs 一笔过：影响供款与压力测试的关键公式
按揭保费分期看似降低初期现金支出，实则会在每月的供款中加入一项「保费分期还款」，这笔款项会被银行视为债务，直接推高 DSR。计算时，一方要满足 HKMA 规定的「供款占入息比率不超过 50%」的基准，另一方也要通过利率上升 2 厘后的压力测试。如果保费以分期支付，压力测试下的「假设供款」便必须包含这笔分期保费，很容易令本来仅通过的个案变为不达标。
以一个实用例子解释：月入 80,000 元的家庭，购买 1,000 万元物业，借取 80% 按揭（即贷款 800 万元），分 30 年还款，实际利率 4.125%（H+1.3%，封顶 P-2%）。若选择一笔过保费，压力测试供款约为 43,650 元（按 6.125% 计算），DSR 约 54.6% —— 虽然略高于 50%，但部分银行在申请人无其他债项、有稳定租金收入的情况下仍可酌情批核。假若转为分期保费（假设保费占贷款额 1.2% 分期 30 年，约每月额外 480 元），压力测试供款即升至 44,130 元，DSR 升至 55.2%，审批空间进一步缩窄。Brokers 宜在申报还款能力时，先以「一笔过」模型计算，若不够数才考虑分期，并预先通知客户寻找担保人。
理赔实务：违约触发的追索链条与银行角色
按揭保险并非保障业主失业或供款困难，而是保障「银行」在借款人违约并导致物业成为银主盘后，所招致的亏损。一旦供款逾期超过指定日数（通常 90 日），银行会启动法律程序收楼，并同步向保险公司申请索偿。保险公司按承保比例（例如 LVR 90% 的贷款，保险覆盖银行在该部分超出 60% LVR 的风险）赔偿银行损失，随后保险公司会取得对借款人的代位追偿权。
整个理赔过程中，业主几乎无话事权。银行会在法庭颁令后，委托估值师及拍卖行出售物业，成交价与未偿还贷款本息之间的差额，先由保险公司承担其保额范围，余额仍需由借款人负责。根据 HKMC 年报披露，2023/24 年度按揭保险计划的索偿率维持极低水平，不足 0.05%，但这并不代表风险为零。2026 年若楼价调整幅度扩大，部分 2019-2021 年期间承造的高成数按揭（当时压力测试标准较松）可能陆续浮现负资产，一旦失业率回升，催谷索偿个案上升。
因此 Brokers 在协助客户购买按揭保险时，应清楚解释「按揭保险 ≠ 供款保险」。市面上另有独立的「按揭保障计划」（Mortgage Protection Plan），属于人寿或疾病保险范畴，会于借款人死亡、永久伤残时赔偿贷款余额，这才是保障业主家人的工具，不可混淆。
银行审批视角：LVR 上限、物业估值及转按限制
银行在处理按揭保险申请时，须同时满足 HKMA 的宏观审慎措施及保险公司的核保手册。当前 LVR 上限参考如下：1,000 万以下自住物业最高可造 90%（贷款额上限 720 万）；1,000 万至 1,125 万可造 80%-90% 的递减式最高贷款；1,125 万至 1,500 万最高 80%；1,500 万至 1,750 万最高 70%-80%；1,750 万以上最高 70%。这些都是已包含按揭保险后的上限。
2026 年金管局会否再放宽？参考 金管局 2023 年 7 月的措施，当时已局部放宽自住物业的 LVR 上限，但强调银行须确保风险管理审慎。若经济下行，不排除进一步调高保险覆盖的 LVR 至 95%，甚至短暂恢复九成半按揭保险。这对 HKMC 和 QBE 都是重大利好，但也会推高保费，因为保险公司的风险资本要求（根据《保险业条例》计算偿付能力）会相应提高。
另一项银行非常关注的指标是「物业估值」。在跌市当中，银行委托的测量师行给出的估值可能较买入价低 5% 至 10%，按揭保险只承认「估值与成交价之较低者」作为贷款基础。换言之，若买家以 500 万元成交，但银行估值只得 480 万元，那么 90% 按揭只对应 432 万元贷款，而非 450 万元，买家需额外垫支 18 万元。这种估价落差在 2026 年若持续出现，将成为置业障碍。HKMC 及 QBE 均允许银行在合理范围内弹性处理估值（尤其是同一屋苑近期已有数宗成交），但弹性幅度有限，Brokers 要预先提示客户预备额外现金。
2026 年拣选 HKMC 与 QBE 的实用决策框架
综合保费、理赔及银行审批三个维度，Brokers 可为客户制作简单取舍清单：
- 优先考虑 HKMC 的个案：贷款额较高（接近 720 万元）、申请人年龄偏大或入息结构复杂（如自雇、佣金收入），因为 HKMC 的审批历史较长，内部指引较清晰，银行前缐职员处理 HKMC 个案的经验也较多，减少不必要的来回询问。
- 优先考虑 QBE 的个案：申请人想省保费、物业属新楼或大型蓝筹屋苑（交投活跃，估值较准），以及银行有提供 QBE 专属优惠。QBE 的保费折扣通常没有公开列明，必须透过银行职员或按揭转介查询最新推广。
- 无论如何都要做比较：即使银行只提供其中一家保险公司的方案，Brokers 仍可要求银行同时报价另一家，因为银行本身有责任让客户知晓可有选择。根据保险业监管局的《持牌保险经纪操守守则》（IA 相关指引），客户有权知悉不同保险产品的差异，并在知情下作出决定。
最终决定须与个案的实际财务数据挂钩。一条较科学的路径是：先请银行出具两份「贷款详情通知书」（Facility Letter），清楚列明保费金额、分期方式、每月还款及全期利息支出，然后套入计算 DSR 和压力测试后的缓冲区，才推荐客户签署。切勿因为一时的保费回赠，而忽略更重要的批核成功率和未来理赔保障。
结语
按揭保险是香港高成数置业的命脉，HKMC 与 QBE 的良性竞争为买家提供了选择空间。进入 2026 年，利率、楼价、政策三个变量相互拉扯，按保保费和理赔条件随时出现微调。Brokers 作为前线专业顾问，必须跳脱「转介」思维，真正理解保单背后的风险分配和银行审贷逻辑，才能协助客户在复杂的按揭迷宫中找到最稳妥的出口。