担保人按揭基本概念：担保人 vs 联名借款人
一讲到帮屋企人上会，好多人第一下就谂加名做联名业主。但系喺香港嘅按揭制度下，担保人同联名借款人有住根本性嘅分别——呢个分别直接影响印花税、借贷力同日后嘅灵活性。担保人（Guarantor）纯粹系为借款人提供还款保证，佢唔会持有物业嘅任何业权，亦唔会喺土地注册处登记为业主。简单讲，担保人只系银行嘅「后备还款来源」，并无实益拥有权。
相反，联名借款人（Co-borrower）必须同为物业业主，一齐签契，一齐背按揭债。一旦加咗名做业主，日后想除名就要做业权转让，即时触发印花税，而且要重新经过银行审批按揭。所以我哋成日同客人讲：有能力嘅话，尽量只用担保人形式，唔好轻易将非出资嘅家人变作业主。
担保人嘅角色受《银行业条例》同香港金融管理局（HKMA）嘅审慎监管措施约束，银行必须严格评估担保人嘅还款能力，确保其收入可以 cover 自身负债再加成笔担保贷款嘅供款。担保人嘅收入、年龄同信贷纪录全部都会被放入 mortgage 审批模型。不过，纯担保人喺无需承担印花税呢点上，系有绝对优势——以下会同大家拆解各种情境。
父母 / 配偶 / 子女做担保人，三大情境深层拆解
父母做担保人：最稳阵但受年限限制
父母多数已经有一定积蓄同稳定收入，甚至已经供满楼，系银行眼中嘅理想担保人。不过，担保人年纪直接影响按揭最长还款期。一般银行会以「75 减人龄」或者「80 减人龄」计算最长年期，假如担保人已经 60 岁，最长还款期只得 15 至 20 年，月供会大幅扯高，变相削弱对借款人嘅压测帮助。另外，父母如果本身有自住物业同按揭，再为仔女担保第二间楼，HKMA 会将其视为担保人拥有多重按揭责任，供款与入息比率（DSR）必须扣减至 35%（而非标准 50%），压力测试要求更会收紧至「现时利率加 2%，DSR 不超 55%」。所以就算父母入息够厚，都要计清楚连带担保后会唔会踩界。
配偶做担保人：要小心首置身份陷阱
坊间成日流传「老公有楼，老婆买第二间就一定要交辣税」，其实关键系担保人有无实益权益。根据税务局对「住宅物业拥有权」嘅诠释，纯担保人唔会被视为拥有住宅物业。如果太太系首置，用自己名买楼，先生只做担保人而唔做业主，太太依然可以按第 2 标准税率缴付从价印花税，唔需要畀 15% 辣税。呢个系好多夫妇忽略嘅合法悭税位。当然，如果先生本身已经系另一物业嘅业主同借款人，佢为太太做担保，银行同样会视作有多重按揭，入息要求会更辣。至于未婚情侣，由于唔属于「近亲」，若果日后要加名转让，印花税优惠就唔适用，所以建议未婚人士更加要用纯担保人方案。
子女做担保人：后生未必够力，但可延长还款期
成年子女（18 岁以上）理论上可以帮父母做担保，尤其系父母临退休想换楼或者拎物业套现嘅时候。子女年轻，银行可以用较长嘅还款期（长达 30 年）去摊分供款，有助减轻每月还款额，令到可借额提升。但要留意，如果子女啱啱开始工作，入息未必达标；而且一旦成为担保人，呢笔潜在负债会喺佢自己将来买楼时被计入 DSR，严重削弱首置上车能力。所以用子女做担保人前，一定要考虑佢未来 5 至 10 年嘅置业规划。
担保人按揭与印花税联动：悭税必读
担保人按揭最大嘅税务优势，就系唔牵涉业权转移，自然唔会有即时印花税责任。但系当担保关系出现变化，譬如同银行商洽「甩担保」，或者家人之间想重新分配业权，印花税嘅连线就会即刻浮现。
情景一：纯担保人甩担保——唔使畀印花税
借款人收入提升，过咗银行罚息期后，可以申请移除担保人。呢个过程只需银行内部重新审批借款人嘅还款能力，完全唔涉及业权变动，土地注册处纪录唔会更改，所以完全唔需要缴付任何印花税。担保人甩咗身之后，信贷报告上面嗰条或有负债亦会消失，借贷力全面回复。
情景二：当初做咗联名业主，除名即触发印花税
如果几年前系用「父+子」或「夫+妻」联名持有物业，想将其中一人除名，实际上系业权转让，必须签署买卖协议或者送赠契，并向税务局缴付印花税。不过，根据《印花税条例》第 29F 条，近亲（父母、配偶、子女、兄弟姊妹）之间嘅住宅物业转让可以获豁免第 1 标准税率（即 15% 辣税），只需按第 2 标准税率计算，即由 $100 至楼价嘅 4.25% 不等。如果受让人本身系无其他住宅物业嘅香港永久居民，通常可再享用较低税阶，实际税率可能只系楼价嘅 1.5% 左右，甚至只需交$100 定额印花税。呢个「近亲豁免」正正系担保人按揭 vs 联名业主策略嘅关键分水岭。想悭税，开初就唔好掂业权。
情景三：担保人自身再买楼会唔会中辣税？
正如上文提及，纯担保人并无实益权益，所以佢自己日后置业，唔会被视为「拥有住宅物业」。例如，阿妈帮阿女担保买楼，阿妈名下无其他物业，咁阿妈自己买楼依然系首置身份，只需畀第 2 标准税率。相反，如果阿妈系联名业主，佢就会丧失首置资格，再买楼就要硬食 15% 从价印花税。所以想保持家庭未来嘅置业弹性，担保人按揭系更灵活嘅架构。有关从价印花税嘅详细解说，可以参考税务局嘅常见问题答问（從價印花稅常見問題），入面清楚列明乜嘢系「实益拥有人」以及近亲转让豁免条件。
担保人对按揭成数、压力测试与借贷力的实际影响（HKMA指引）
银行审批按揭时，必须跟足香港金融管理局发出嘅《物业按揭贷款的审慎监管措施》。担保人嘅所有负债都会连同借款人嘅按揭申请一齐接受压力测试。担保人自身有按揭在身？咁佢嘅供款额会同新贷款供款加埋，然后除以担保人嘅月入，计出 DSR。
现时主要置业用嘅按揭，DSR 上限系 50%（入息较高及银行行内评估下或可略为放宽）。假设担保人本身月入 $80,000，已有自住按揭月供 $20,000，而新贷款每月供款 $15,000，总供款 $35,000，DSR 为 43.75%，仍在 50% 以下。但到压测一环（假设现时按揭利率为 4.125%，加 2% 即 6.125%），月供可能飙升到 $22,000，总供款变 $42,000，DSR 去到 52.5%，刚好超越 50% 上限，银行就可能要求削减贷款额。
另外，HKMA 规定多重按揭申请人或担保人须面对更保守嘅按揭成数上限。如担保人已经有一项或以上未偿按揭，新按揭嘅最高按揭成数要额外再减一成。例如 $1,000 万以下自住物业原本可借 70%，但担保人有其他按揭在身，成数即刻缩到 60%。呢啲要求系由 HKMA 于 2024 年 2 月修订嘅通告进一步加强（详见 HKMA 致认可机构的通告）。如果想用按揭保险计划（HKMC）借高成数，担保人亦必须符合 HKMC 额外年龄同入息规定，例如担保人年龄加贷款年期唔可以超过 75 年，而且担保人收入必须全数来自香港。详情可见香港按揭证券有限公司嘅 按揭保险计划常见问题 中有关担保人嘅章节。
甩担保人攻略：何时甩、点样甩、注意银行罚息期
大部分银行都会喺按揭合约订明罚息期（通常 2 至 3 年），期内做任何贷款改动（包括甩担保人）都会被视为重新贷款，因而触发罚款同可能追讨现金回赠。所以最好等罚息期完结后才申请移除担保人。
申请甩担保人时，借款人需要重新提交入息证明、税单、银行月结单等文件，证明自己收入已经够数独自通过压力测试。银行会按当时嘅利率环境同借款人财务情况再做全批核，如果批咗，担保人就可以签署解除担保书，银行会更新内部纪录并通知信贷资料库。整个过程快则两星期，慢则一个月。由于纯担保人冇业权，成个流程唔需要律师楼介入，亦唔会有任何印花税费用，成本极低。
有几个时机值得留意：假如借款人刚升职加薪或者转咗去大公司，入息明显提升，唔好等，即刻向银行申请甩担保。又或者担保人自己打算短期内买楼，就要提早同银行夹好，确保甩咗身后信贷报告中唔会再显示该笔或有负债，否则银行计佢新按揭 DSR 时会照旧计呢条数。另外，如果当初系用联名业主形式而非纯担保，想「甩名」就要做业权转让，咁就要搵律师，兼夹要重新做按揭契（即系转按），银行罚息期同现金回赠退还问题更加复杂，所以文章先再三强调：尽量用担保人，唔好轻易加名做联名业主。
担保人法律风险与近亲担保的隐藏陷阱
有啲人因为亲情难却，「帮个仔签个名箒」，以为冇乜大不了。法律上，担保人嘅责任系绝对同无条件嘅。一旦借款人违约断供，银行唔需要先追借款人，可以直接向担保人追讨全数贷款本金、利息同法律费用。如果担保人自己都有物业，银行可以申请押记令，甚至要求破产以清偿债务。所以签担保书前，担保人必须清楚阅读条款，部分银行会要求担保人有独立法律意见。
近亲担保常见嘅隐藏陷阱包括：
- 信贷纪录共享：该按揭帐户会同时显示喺担保人环联信贷报告，其他银行批卡或贷款时都会见到，影响担保人自己嘅信贷分数。
- 银行实时监察：银行每年会定期要求担保人提供最新入息证明同信贷报告，一旦担保人财务状况变差（例如被裁、欠卡数），银行有权要求借款人增加担保或实时削减贷款额。
- 离婚或家庭纠纷：夫妻担保若果婚姻破裂，担保人唔会因为离婚而自动甩身。要解除担保必须得银行同意，否则照样上身。
- 连带税务理解谬误：有啲人以为担保人等同业主，于是冇申报或者误报资产，其实反而惹嚟税务风险。担保人本身冇业权，物业嘅差价、地租同物业税都系由真正业主负责，按揭利息扣税亦只有借款人可用。
总括嚟讲，担保人按揭系一个强大而灵活嘅工具，可以解决入息唔够、压测唔过等问题，同时保留首置身份同避免不必要嘅印花税。但必须喺贷款结构设计、家人选择同日后退出机制三方面都谂清谂楚，否则悭到税但绑死全家嘅借贷力，就得不偿失。
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