引子
「上会」两个字，对于首次置业人士而言，既兴奋又头痛。明明睇中同一个屋苑，一手楼同二手楼嘅按揭玩法可以完全唔同；发展商提供嘅「呼吸Plan」同银行传统H按、P按，利率同审批条件更加系差天共地。唔少准买家就因为一时冲动，错失最悭息嘅上车机会，甚至几年后要挨贵息，搞到要急急脚搵转按救命。
本文会由按揭成数（LVR）、供款占入息比率（DSR）、压力测试、利率结构（HIBOR / Prime / Cap rate）同审批流程，逐一比较一手楼与二手楼按揭，再重点拆解发展商按揭与银行按揭各自嘅利弊，等你可以按自己嘅财力同风险管理，作出最精明嘅选择。
一手楼按揭：发展商「呼吸Plan」真系咁笋？
新盘开卖，发展商成日标榜「免压测」、「首两年定息1.88%」、「最高可借九成」，甚至「呼吸Plan」——即系只要有人呼吸就批嘅按揭计划。呢类计划多数由发展商旗下财务公司提供，审批的确比银行宽松，唔使跟金管局（HKMA）嘅严格压力测试同DSR上限。
但所谓「笋」嘅背后，往往隐藏两大风险。第一系利息跳升。发展商按揭普遍采用「梯级式利率」，例如首两年息口低至P-2.5%（实际利率约2.5%），第三年就跳升至P-1%，甚至直接变返銀行最優惠利率（Prime rate）减0% 。当锁息期完结，每月供款有机会大幅飆升三四成。第二系难以转按。由于发展商按揭本身无跟足银行审批标准，当你想喺锁息期后转返去银行悭息，银行会重新评估你嘅还款能力，届时如果楼价下跌、入息无增长，或者银行估值不足，随时唔批，焗住要挨贵息。
因此，一手买家若真系要用发展商按揭，必须计清未来几年现金流，并预早喺锁息期内准备好转按弹药，例如维持良好信贷纪录同稳定收入。
银行按揭：H按与P按的审批铁三角
相比发展商嘅freestyle批核，银行按揭就严谨得多，一切要跟金管局订下嘅「住宅按揭贷款审慎监管措施」（HKMA Supervisory Policy Manual CR-S-10）办事。银行主要用三大指标控制风险：
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按揭成数上限（LVR）
针对不同物业价值，金管局设下严格LVR上限。例如$1,000万以下自住物业最高可借60%（透过按揭保险计划可上到80%或90%）；$1,000万至$1,500万则最高50%至60%不等。二手楼更易受制于估价不足问题，导致实借金额较预期低。 -
供款占入息比率（DSR）
一般银行规定每月总供款（包括其他债务）不可超过入息50%；同时要假设利率加3厘、供款期上限30年作压力测试，届时DSR不能超过60%（即所谓「+3厘压测」）。换言之，即使现时息口低，银行都确保你加息后仲顶得顺。 -
利率基准与锁息
银行按揭分「H按」（以香港银行同业拆息HIBOR为基准）同「P按」（以最优惠利率Prime为基准）。大部分H按设有「Cap rate」，即当HIBOR急升时，实际供款利率会封顶于P-某个百分点（例如封顶利率为P-2.5%，现时P=5.875%，即实际利率约3.375%）。呢个封顶机制系银行按揭嘅重要安全网，而发展商按揭通常无咁嘅条款。每日HIBOR同Prime变动，可参考银行公会（HKAB）或各银行公布。
按揭保险与高成数按揭：一手二手大不同
讲到高成数按揭，必须认识按揭证券公司（HKMC）嘅「按揭保险计划」（Mortgage Insurance Programme）。呢个计划令银行可以借出超过金管局LVR上限嘅贷款，买家只须额外支付按揭保费。
一手楼同二手楼申请按保，最大差异在於物业估值。一手楼采用「合约价」计算成数，只要合约价符合上车盘范围（如$1,000万以下），银行通常会按到八至九成。二手楼按保则依赖银行独立估值，如果楼价高位回落，银行估值可能低过成交价，导致可借金额缩水，买家要「抬钱上会」。
另外，按保对物业质素亦有要求。二手旧楼若出现僭建、劏房、楼宇结构问题，银行有机会拒批按揭，又或者要求签署承诺书甚至减成数。一手楼由发展商担保，通常较少呢类技术问题，但买家仍要留意「满意纸」同「入伙纸」程序，若延误交楼，可能影响按揭安排。
发展商按揭 vs 银行按揭：利率、锁息与转按三大战场
用一个真实情景拆解两套计划嘅差异。假设买入$800万一手上车盘，发展商提供「首两年定息1.68%，第三年起P+1%」；同期银行H按利率H+1.3%，封顶P-2.5%，现时1个月HIBOR约4.2%，即实际息率约5.5%，封顶后为P-2.5%=3.375%（以P=5.875%计）。
- 首两年利息支出：发展商计划每月供款明显较低，悭息效果显著。
- 第三年起：发展商利率跳至P+1%=6.875%，每月供款较银行封顶级数高出近倍。如果届时未能成功转按至银行，供楼压力如断崖式上升。
- 转按可行性：银行批转按时会重新计压测同LVR，要假设利率加3厘（即8.375%下DSR≤60%），入息要求可能远超买家当时收入。若楼价同期下跌，银行估值不足（例如只估$750万），即使按揭保计划都要买家补差价。
因此，拣发展商按揭要有「两年后一定转到按」嘅信心，否则应该一开波就拣银行按揭，锁定低封顶利率，避免将来被「息魔」突袭。
一手与二手楼按揭流程与陷阱
二手楼按揭流程较长，买家先签临约，再向银行申请按揭，同步搵律师查契、做物业估值。期间若发现楼契问题（如僭建令、维修令），银行可能拒批，买家随时挞订损失。反之一手楼流程相对简单，发展商通常有指定合作银行，买家只需提交所需文件，审批时间较快，但缺点系折扣优惠多数同「指定按揭」捆绑，若想用其他银行，会失咗部分回赠或家具礼券。
再者，一手楼买家要留意「建筑期付款」与「即供付款」两种安排。建筑期付款下，物业落成先「上会」，按揭申请时压力测试可能受未来息口环境影响；而即供付款则要快至60日内完成交易，买家必须预早准备资金同银行审批。二手楼几时上会，则完全由成交期主导，一般为45至60日。
金管局数据显示，近季银行转按申请宗数持续低迷，反映息口高企下业主转按意欲下降，同时银行对转按审批更审慎。一旦发展商按揭到期，若楼价同入息无显著改善，业主面对嘅「转按难」将会更严重。
精明置业者的三个锦囊
第一，切忌盲目追求低息甜头。 发展商计划表面优惠，实为「先甜后苦」嘅财务安排。签任何按揭文件前，先计好锁息期后嘅供款，再模拟一旦银行唔批转按，你能否继续负担。
第二，善用按揭保险增加弹性。 即使银行按揭成数有限，只要符合首置条件，可申请HKMC按保，最高达九成贷款。当然要留意额外保费及压测要求，但起码一开始就喺银行体系内，未来转按或加按都更灵活。
第三，预早建立同银行嘅往来关系。 出粮户口、信用卡、投资账户集中同一银行，有助日后再融资时争取较优利率同审批速度，尤其对于打算两年后转按嘅发展商按揭用家，早做准备至系上策。
楼市上落无常，但按揭条款白纸黑字写得分明。无论系一手定二手楼，银行按揭始终系最透明、最有规管嘅融资工具，而发展商按揭只能视作短期桥梁，精明嘅买家一定要识得喺优惠同风险之间拎平衡，做好财务规划。