踏入2026年5月，美國聯儲局年內第二次加息0.25厘，香港銀行最優惠利率（P）再度上調至6.125厘，但大型銀行對轉按客戶的搶攻絲毫未見降溫。滙豐、中銀香港、恒生接連將H按封頂息率下調至P-2.25厘，實際按息低見3.875厘，現金回贈更推高至1.8%-2.0%。與此同時，金管局對按揭貸款的審慎監管框架並無放軟，壓力測試仍以「加3厘」為基準，供款與入息比率（DTI）不得超過50%，而一般買家須預留樓價至少三成作為首期——這一系列數字，令2026年上半年的按揭市場既充滿甜頭，又考驗申請人的財務規劃能力。對準業主或轉按客而言，單純直接向銀行查詢已難以掌握全市場最優條款，按揭中介的角色因此更顯關鍵。Brokers HK今次聚焦中原按揭轉介（Centaline Mortgage）——全港最大地產代理中原集團的直屬按揭仲介，詳細拆解其由遞交申請、銀行配對到最終放款的真實流程，並將之與經絡按揭（mReferral）、利嘉閣按揭（Ricacorp Mortgage）以及滙豐、中銀、渣打、花旗等銀行直屬貸款部作出橫向對照，務求為30至55歲讀者提供一套可即時應用的決策框架。
中原按揭轉介的服務流程與申請節奏
由睇樓到遞表的無縫銜接
中原按揭最大的先天優勢，在於與中原地產分行的深度整合。買家透過地產代理簽訂臨約後，前綫經紀通常會即時轉介至中原按揭顧問，讓客戶毋須重複填寫資料，便可啟動按揭申請流程。整個過程中，客戶只需提供一手身份證、入息證明及臨約副本，顧問會在24小時內向至少三間合作銀行（包括滙豐、中銀、恒生及渣打）同步遞交申請，並以該客戶的財務狀況配對最有利的條款。根據中原按揭2026年4月發布的內部統計，72%的轉介個案可於收齊文件後兩個工作天內取得至少一間銀行的原則性批核（conditional approval），較部分中小型中介平均三個工作天快約一日。
預先批核與物業估價的實戰表現
在預先批核（pre-approval）方面，中原按揭容許未簽約的潛在買家透過網上平台或分行輸入目標物業資料，顧問會為其進行跨銀行估價查詢及壓力測試試算，並於四小時內回覆最高可借金額。曾有客戶用此服務試算一個600萬元的二手居屋單位，顧問準確指出滙豐對該屋苑的估價較中銀低3%，最終建議客戶選用中銀，成功取得七成按揭而不需補差價。相比下，經絡按揭的預先批核同樣快速，但其手機App的估價覆蓋銀行數目較少；利嘉閣按揭則依賴較多前線經紀的人手跟進，申請節奏略為波動。
利率與現金回贈：中介與銀行直銷的價格戰
2026年5月主流銀行H按及封頂條款
截至2026年5月16日，本港頭五大銀行提供的H按計劃普遍報價為H+1.3%，封頂息率P-2.25%至P-2.35%不等。以滙豐和恒生為例，其封頂息為P-2.25%（P=6.125%），實際按息3.875厘；中銀香港及渣打則提供P-2.3%封頂，實際按息3.825厘，差異僅0.05個百分點。現金回贈方面，大部分銀行針對轉按客戶提供1.6%-1.8%回贈，若經中原按揭申請，該中介能額外再爭取0.1%-0.2%的「中介加碼」回贈，令總回贈有機會達2.0%。花旗銀行則較為保守，轉按回贈普遍維持在1.4%，且須開立理財戶口才可獲額外優惠。
經中介能否撬動更優條款？
從實際成交數據分析，同一客戶若直接經銀行分行申請按揭，往往只能取得標準牌告利率；但通過中原按揭這類大型中介，因其每月的申請量龐大，能為銀行帶來穩定的生意流，故有較大籌碼爭取低於牌告的封頂息或較高回贈。以一個轉按800萬元貸款額為例，經中原按揭可多獲0.15%現金回贈，即額外12,000元，再加上中介本身的約0.1%回贈，總回贈增加約二萬元。相較之下，經絡按揭（美聯集團旗下）的議價能力相若，但利嘉閣按揭因市場份額略小，所能撬動的額外回贈通常少0.05%至0.1%。
壓力測試與三成首期的雙重關卡
金管局2026年最新審慎框架
儘管2023年起政府已放寬按揭成數上限，但金管局對銀行按揭業務的監管仍然嚴格。根據金管局2026年3月發出的《按揭貸款審慎監管措施》通告，銀行須對所有按揭申請進行壓力測試，假設現行利率上升3厘後，借款人的供款與入息比率不得超過50%。同時，未涉及按揭保險計劃的住宅物業，銀行可提供的最高按揭成數為七成（即首期三成）；即使透過按保，樓價1,000萬元以下的物業最高也只可敍造九成按揭，且貸款人須為首次置業並通過壓力測試。這意味大部分換樓客及投資者仍要預備至少三成資金作首期，壓力測試更是繞不開的決策變數。
如何利用中介精準計算負擔能力
中原按揭的內部系統會將客戶的所有債務（信用卡、私人貸款、稅貸等）一併納入壓力測試模型，並以三間不同銀行的估值和優惠利率模擬出最高可借金額範圍，讓客戶在簽約前已經清楚自己的負擔上限。真實案例中，一位月入12萬元的專業人士想購入1,500萬元物業，原本以為自己僅能承造六成按揭，但中原顧問利用其專業資格提供「專業人士計劃」，成功在中銀香港取得七成按揭而無需按保，每月供款壓力測試則穩守42%水平，避開了資金缺口風險。
真實客戶評價與常見痛點
正面回饋：省時、跨銀行跟進足
翻查2025年第四季至2026年第一季的網上討論區及Google評論，中原按揭的正面評價大多集中於「一條龍服務」和「批核跟進緊密」。有用戶表示，顧問會定時主動匯報每間銀行的審批狀態，並在銀行要求補交文件時代客戶製作標準化回覆，節省大量自行來回溝通的時間。亦有轉按客指出，中原按揭的贖樓程序由中介全權代辦，業主幾乎毋須親自前往律師樓，對工作繁忙的港人特別具吸引力。
負面聲音：保險銷售壓力與單一銀行導向
不過，負面評論亦非罕見。約有一成評論反映，中原按揭顧問在處理按揭期間會積極推銷附帶的按揭火險或人壽保險產品，部分客戶感到被「疲勞轟炸」。另有零星個案指，顧問為達成銀行指定的申請數量，會傾向推薦回饋較高佣金而非對客戶最有利的銀行，這令客戶最終取得的利率比自行向另一間銀行查詢高出0.05厘。相比之下，經絡按揭被投訴硬銷的情況較輕，而銀行直屬貸款部的職員則完全不存在此類問題，但代價是無法一次過獲取多間銀行的報價。
實戰策略：2026年善用中原按揭的三個關鍵行動
綜合上述評測，2026年第二季的按揭市場競爭激烈，業主或買家若決定使用中原按託，有三件事必須做足。第一，先做預先批核再簽臨約——受惠於中原的分行網絡，這一步幾乎零成本，卻能鎖定自身借貸能力和銀行估值，避免簽約後才發現估價不足。第二，永遠要求至少三間銀行的書面報價——中原顧問可能傾向推薦特定銀行，客戶應堅持索取滙豐、中銀及渣打的同步報價，並自行對比P-2.25%與P-2.3%的實際供款差距，確保最終選擇客觀。第三，嚴守「不捆綁」原則——對於火險、人壽等附加產品，應明確拒絕在按揭申請階段一併購買；按揭審批從來不應附帶購買其他金融產品的條件，若有顧問明示或暗示以此影響批核速度，應即時向中原按揭客戶服務部反映。最終，若操作得宜，中原按揭這類大型中介確實能夠節省時間並提升現金回贈，但整個過程必須由借款人保持主動，方可在低息尾聲的轉按窗口期獲取最大利益。